上海市规划和自然资源局关于印发《上海市不动产登记技术规定的补充规定》的通知

沪规划资源规〔2021〕11号

各区规划和自然资源局、市自然资源确权登记事务中心、各区自然资源确权登记事务中心（不动产登记事务中心）:


  为进一步贯彻落实《中华人民共和国民法典》，细化不动产登记要求，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《上海市不动产登记若干规定》等规定，结合本市实际，我局制定了《上海市不动产登记技术规定的补充规定》，已经2021年12月14日第39次局长办公会审议通过。现印发给你们，请遵照执行。


  本规定自印发之日起施行，有效期至2026年2月28日。


  上海市规划和自然资源局


                             2021年12月31日




  为进一步规范不动产登记行为，细化不动产登记要求，现就《上海市不动产登记技术规定》 （ 沪规划资源规〔2021〕1号，以下简称《技术规定》）作如下补充规定：


  一、申请不动产登记的，当事人应当到不动产所在地的区登记事务机构申请登记；属于市登记事务机构受理范围的，当事人应当到市登记事务机构申请登记。


  二、两人以上共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请，并在申请登记时明确不动产权利的共有方式。


  共有人已分别持证的，申请登记时应当提交全体共有人所持有的不动产权属证书。


  三、建设单位在申请房屋所有权首次登记时，相关证明文件已明确公益性公共服务设施的房地产归政府或者其他单位的，但未明确相关权利人的，登记事务机构应当在不动产登记簿上将权利人记载为“待定”，不颁发不动产权属证书。待公益性公共服务设施的权利归属明确后，登记事务机构应当依据当事人的申请将相关证明文件在不动产登记簿上进行记载并颁发不动产权属证书。


  四、房屋所有权、建设用地使用权因行政机关依法作出的征收房屋所有权、收回建设用地使用权等行为终止的，有关部门向登记事务机构提交的文件包括行政机关要求登记事务机构办理注销登记的嘱托文件（原件）、行政机关作出的已经发生法律效力的征收、收回的文件及附图（原件）、被征收、收回土地房屋权属调查报告（原件）、已付清补偿款的证明或者房屋已拆除的证明等材料。


  五、因继承取得宅基地上房屋所有权申请转移登记的，登记事务机构应当按照《技术规定》第4.2.18条、第4.2.19条、第4.2.20条办理。


  登记事务机构应当核查被继承人是否是不动产登记簿记载的权利人，申请人是否是继承权证明文件记载的继承人；经核准登记的，应当在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏内注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。被继承人非集体经济组织原成员的，应当在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏内注记“继承取得”。


  六、以遗嘱方式设立居住权的，登记事务机构可以参照《技术规定》中有关继承不动产登记的规定，凭当事人提交的生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料办理首次登记。申请人应当召集全部法定继承人或者遗产管理人当场确认设立居住权的情况，并提交书面确认声明等材料。


  七、因人民法院、仲裁机构生效法律文书设立居住权申请居住权首次登记的，申请人应当是生效法律文书确定的居住权人。


  申请人应当向登记事务机构提交的文件包括《上海市不动产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、人民法院、仲裁机构作出的已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决书等文件（原件）。


  登记事务机构应当核查人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决书等文件认定的义务人是否与不动产登记簿记载的产权人一致。


  八、因人民法院、仲裁机构生效法律文书终止居住权申请注销登记的，申请人应当是产权人或者居住权人。


  申请人应当向登记事务机构提交的文件包括《上海市不动产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、不动产权属证书（原件）、人民法院、仲裁机构作出的已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决书等文件（原件）。

  登记事务机构应当核查不动产登记簿记载的居住权人、义务人是否与人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决书等文件认定的居住权人、义务人一致。核验一致的，应当将登记事项记载于不动产登记簿，并在市规划资源部门门户网站上刊登废证公告。

  2021-12-31 市规划资源局

  2021年3月1日，《上海市不动产登记若干规定》和《上海市不动产登记技术规定》 （ 沪规划资源规〔2021〕1号,以下简称《技术规定》）正式施行，对于规范不动产登记行为、维护不动产交易安全、保护权利人合法权益具有重要意义。结合法规及规范性文件施行以来的相关情况，市不动产登记机构对登记实践中出现的新情况、新问题进行了调查研究，总结了不动产登记实践经验，同时充分吸收社会各方反馈的合理性意见，形成了《上海市不动产登记技术规定的补充规定》（以下简称《补充规定》），进一步完善了不动产登记制度，有利于解决不动产登记工作中遇到的实际问题。《补充规定》的主要内容如下：


  （一）关于不动产登记办理主体


  《技术规定》第2.7.1条和第2.15.1条均提及申请人申请不动产登记应当向不动产所在地的区登记事务机构申请登记，上述规定考虑到了大部分企业群众的登记需求，即一般情况下登记申请应当到区登记事务机构提出，区级登记事务机构处理了绝大多数的登记业务，但仍有部分登记业务如涉及国家安全、军事机密等特殊范围的不动产登记、海域使用权登记、查阅跨区不动产登记簿信息等情形，由市登记事务机构办理，应当到市登记事务机构申请。


  （二）关于共有不动产的申请登记


  关于共有不动产申请登记问题，《补充规定》进一步明确了操作要求，即全体共有人申请登记时应当明确不动产权利的共有方式为共同共有或者按份共有，这样的规定与登记实务相衔接。同时，共有不动产权利人申请登记时如分别持证的，应当提交全体共有人所持有的不动产权属证书，以保证不动产权属证书信息的准确性。


  （三）关于公益性公共服务设施的登记


  《补充规定》明确，公益性公共服务设施申请登记的，如相关证明文件已明确公益性公共服务设施的房地产归政府或者其他单位的，但未明确相关权利人的，登记事务机构应当在不动产登记簿上将权利人记载为“待定”；如相关证明文件已明确权利人的，可由政府有关部门或其他单位申请公益性公共服务设施房地产首次登记。


  （四）关于建设用地使用权、房屋所有权注销登记的收件


  按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款的规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。同时，依据《土地管理法》的相关规定，国家为了公共利益的需要，通过法定程序，可以依法将集体土地征为国有。就《技术规定》第4.4.6.2条规定的是因房屋征收或建设用地使用权收回而导致权利终止的注销登记的情形,提交的材料明确为“行政机关作出的已经发生法律效力的征收、收回批准文件及附图（原件）”。


  （五）继承宅基地上房屋所有权的登记问题


  根据《自然资源部办公厅关于印发<宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答>的函》（自然资办函〔2020〕1344号）第36条第（2）项，非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。同时考虑到被继承人为非集体经济组织成员的情况大量存在，《补充规定》进一步明确和细化，对“被继承人非集体经济组织原成员”的，应当在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏内注记“继承取得”


  （六）关于以遗嘱方式设立居住权的登记


  《技术规定》第11.1.2.4条规定，受遗赠设立居住权的，申请人还应当召集全部继承人或者遗产管理人到场确认，并提交书面确认声明。该规定易产生歧义，致使当事人误以为设立居住权给法定继承人的无需全体继承人到场。因此，《补充规定》明确以遗嘱方式设立居住权的，仍要召集全部法定继承人或者遗产管理人当场确认居住权情况。


  （七）关于申请居住权登记以及注销居住权登记的相关规定


  《补充规定》明确，居住权的首次登记、注销登记的法律文书除法院的裁判文书外，还有仲裁机构的生效法律文书，登记机构可以依据相关仲裁机构的生效法律文书办理相应的居住权登记，也与《技术规定》其他章节中相应的条款保持一致。


  最后，《补充规定》还进一步明确，原《上海市不动产登记技术规定》与本补充规定不一致的，按补充规定执行。