山东省自然资源厅等6部门关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见【有效期至2025年6月29日】

鲁自然资规〔2019〕3号

税谱^®提示：根据《 山东省自然资源厅有效规范性文件目录》 （ 2022年1月10日）规定，继续有效。有效期至2025年6月29日。

税谱^®提示：根据《 山东省自然资源厅有效规范性文件目录》 （ 截至2023年9月15日）规定，有效。有效期至2025年6月29日

关于继续执行《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》的通知

各市人民政府，各县（市、区）人民政府：

按照《山东省人民政府关于印发落实“六稳”“六保”促进高质量发展政策清单（第一批）的通知》（鲁政发〔2020〕17号）要求，《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2019〕3号）属于到期接续类文件，到期后继续执行，有效期至2025年6月29日，三统一号为SDPR-2021-0150002。

附件：1.山东省人民政府关于印发落实“六稳”“六保”促进高质量发展政策清单（第一批）的通知（鲁政发〔2020〕17号）

2.关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见（鲁自然资规〔2019〕3号）

山东省自然资源厅           山东省工业和信息化厅

山东省财政厅               山东省住房和城乡建设厅

山东省地方金融监督管理局

中国银行保险监督管理委员会山东监管局

2021年6月23日


各市人民政府，各县（市、区）人民政府：


为贯彻落实《山东省人民政府关于支持民营经济高质量发展的若干意见》 （ 鲁政发〔2018〕26号）（以下简称《若干意见》）精神，按照“尊重历史、依法依规、便民利企、分类处置”的原则，经省政府同意，现就加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题，提出以下意见。


一、适用范围和条件


适用于本意见的民营企业，是指2018年11月14日《若干意见》印发前，因用地、建设手续不全等原因造成土地房屋产权遗留问题的民营实体经济企业。同时，民营企业还应满足以下条件：


1.已进行工商注册登记，并正常经营，符合国家产业政策、生态环保以及安全生产等要求。


2.企业用地和房屋建设符合土地利用总体规划和城乡规划，未造成土地闲置。


3.企业土地、房屋权属无争议。


经营性房地产不在范围内。


按本意见解决土地房屋历史遗留问题，应经民营企业申请，市、县（市、区）人民政府研究确定。


二、处置措施


（一）积极做好用地保障


市、县人民政府在进行旧城区改造、企业迁建、棚户区改造以及招商引资等活动中承诺企业先行用地，但后期因规划调整、产业政策变化等原因（以下简称政府原因）造成民营企业用地手续不全的，由民营企业提出申请，市、县人民政府提出解决办法并组织实施。市、县应统筹增减挂钩、工矿废弃地复垦等挖潜指标，充分运用节约集约利用自然资源和批而未供土地调整利用的有关政策，增加土地有效供给，促进民营企业历史遗留用地问题妥善解决。符合国家协议出让政策的，可按协议方式供地。


民营企业自身原因造成用地手续不规范的，按规定做出相应处理后符合补办相关手续条件的，依法补办相关手续。


（二）积极完善建设工程规划手续


因政府原因造成民营企业用地手续不全，未取得建设工程规划许可证的项目，经实地核查，无违反控制性详细规划且不影响重大公共利益和公共安全、符合规划相关技术标准、与周边用地和建筑无利益纠纷，由市、县城乡规划主管部门按照建设现状出具符合规划要求的意见。对其他不符合建设工程规划的建设项目，民营企业应按照市、县人民政府有关部门的处理意见进行整改，市、县城乡规划主管部门对允许保留且符合规划有关规范标准的建设工程，可出具符合规划要求的意见。


（三）积极完善工程竣工手续


对未办理施工图设计文件审查、质量安全监督备案手续、开工报告或施工许可等原因无法办理工程竣工验收备案的，由建设单位或房屋建筑实际控制人委托具有相应资质等级的勘察、设计单位进行工程结构安全鉴定；需要进行实体质量检测的，应当由具有资质的工程质量检测机构进行检测。鉴定意见向工程所在地住房城乡建设部门报备。报备信息应及时告知不动产登记机构。相关鉴定、检测机构对各自出具的结论负责，并承担相应法律责任。城市基础设施配套费按规定缴纳。


（四）积极补办消防安全手续


按国家有关规定，应当办理消防手续的历史遗留问题建筑，经依法处理后补办消防手续。新版国家工程建设消防技术标准实施之前，建设工程的消防设计文件已经施工图审查合格的，可按施工图审查时适用的标准执行，但鼓励建设、设计、施工及使用单位积极采用新标准。


（五）减轻企业财税负担


民营企业在缴纳土地出让金中遇到资金困难的，经企业提出申请，经原出让土地使用权的人民政府同意，可通过变更出让合同缩短出让年期方式处置。


市、县（市、区）人民政府可根据国家和省相关税费减免政策规定，对符合条件的民营企业给予税费优惠。对于已经进入行政强制执行程序的民营企业，可以按照《行政强制法》的规定，在不损害公共利益和他人合法权益的前提下达成执行协议，当事人采取补救措施的，可以减免加处的罚款或者滞纳金。


（六）解决资料丢失问题


国有土地使用证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收等资料遗失的，经企业申请，相关职能部门应予补正或复印存根。在办理上述相关业务过程中，职能部门通过查询档案出具土地、房屋来源等认定意见的，可不再补发相关证书或证明。


（七）妥善解决不动产统一登记相关问题


民营企业土地房屋产权历史遗留问题存续期间，自然资源、住房城乡建设、消防等部门出具的相关意见或证明等材料，可作为不动产登记的申请材料。处理遗留问题涉及权利主体变化的登记事项，不动产登记机构应公告无异议后予以登记。


1．因改组、改制、合并、兼并等原因，造成现权利主体不清晰或登记申请主体与相关材料不相符的，由县级以上地方人民政府组织相关部门进行权利主体认定，并在政府官方媒体公示认定结果；权利主体存在争议或纠纷的，经司法裁决进行认定。公示期或起诉期满未提出异议的，现申请人可持人民政府的生效决定或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方提出登记申请。


2．不动产统一登记实施前，土地、房屋已分别登记，房屋登记用途和土地登记用途不一致的，当事人申请不动产登记时，除具有违法、权属纠纷等法律法规规定不予登记的情形外，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，在不动产登记簿中记载有关情况。不动产所在地的市、县人民政府应组织自然资源、住房城乡建设（或房屋管理）等部门在登记后一年内，依法完善相关手续。未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。


发现已经登记的不动产和权利出现交叉、冲突的，不动产登记机构要告知申请人办理更正登记，经相关权利人同意或者依生效法律文书，及时更正。


3．依法登记的工业企业用地，已分割转让但尚未申请登记，分割转让双方土地边界清楚，构筑物、建筑物无产权纠纷，共用建筑、场地及公共设施、设备等已达成协议的，由市、县人民政府组织有关部门，对涉及到的规划条件、用途、出让金、税收、环保、消防等事宜提出处理意见。同意分割转让的，按意见办理后由民营企业持相关材料申请不动产登记，分割转让登记、地役权登记可一并办理。不得通过宗地分割变相倒卖土地。


4．高标准厂房按幢、层等权属封闭的空间提供给民营企业独立使用，符合分割转让要求的，予以分割登记。不动产登记簿记载建筑面积（包括专有建筑面积、分摊建筑面积）、独用土地面积。专有部分以外的共有部分，按照建筑物区分所有权业主共有进行登记。


5．推行续贷不动产抵押登记。对于金融机构与民营企业达成续贷协议的，可将前一笔贷款已经设立的抵押权注销登记和新一笔贷款需要办理的抵押权设立登记一并受理、同步审核、分别登簿，实现不动产抵押权注销登记与抵押权设立登记无缝对接。涉及到抵押顺位变更调整的，应符合有关法律法规的规定。


（八）严格企业失信惩戒


对民营企业在完善土地房屋产权手续过程中，存在提供虚假材料骗取审批等违法失信行为的，除依法追究其法律责任外，由市、县（市、区）人民政府按照《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》（国发〔2016〕33号），追究有关人员的责任，对失信民营企业采取联合惩戒措施。


三、有关要求


各市、县（市、区）人民政府要落实属地管理主体责任，制定解决历史遗留问题的路线图和时间表，组织企业集中申报。各有关部门要在当地政府统一领导下，各司其职，密切配合，简化程序，提高效率。在解决土地房屋产权历史遗留问题中，对执行省、市、县（市、区）人民政府决定的行政行为实行尽职免责。


本意见自2019年7月10日起施行，有效期至2021年7月10日止。


山东省自然资源厅  山东省工业和信息化厅


山东省财政厅  山东省住房和城乡建设厅  山东省地方金融监督管理局


中国银行保险监督管理委员会山东监管局

2019年7月10日

各市人民政府，各县（市、区）人民政府：
按照《山东省人民政府关于印发落实“六稳”“六保”促进高质量发展政策清单（第一批）的通知》（鲁政发〔2020〕17号）要求，《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2019〕3号）属于到期接续类文件，到期后继续执行，有效期至2025年6月29日，三统一号为SDPR-2021-0150002。
附件：关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见（鲁自然资规〔2019〕3 号）
山东省自然资源厅 山东省工业和信息化厅
山东省财政厅 山东省住房和城乡建设厅
山东省地方金融监督管理局 中国银行保险监督管理委员会山东监管局
2021 年 6 月 23 日


公开方式：主动公开
山东省自然资源厅办公室 2021年6月 24 日印发

时间： 2019-07-11

为贯彻落实山东省人民政府《关于支持民营经济高质量发展的若干意见》精神，经省政府同意，省自然资源厅、省工业和信息化厅、省财政厅、省住房城乡建设厅、省地方金融监管局、山东银保监局联合印发《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规[2019]3号），进一步明晰民营企业产权、盘活民营企业资产、激发民营企业活力。现将主要内容解读如下：


一、出台文件的背景


民营经济是推动经济社会发展不可或缺的力量。习近平总书记强调，要从减轻企业税费负担、解决民营企业融资难融资贵问题、营造公平竞争环境等方面解决民营企业在经营发展中遇到市场、融资、转型等方面的困难和问题。省委省政府印发《关于支持民营经济高质量发展的若干意见》 （ 鲁政发〔2018〕26号），要求“抓紧解决企业土地房屋产权历史遗留问题，本着特事特办、妥善从速的原则，研究提出解决企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见”。


经过调研，民营企业土地房屋产权问题主要是，存在用地手续不完整、建设工程规划手续缺失或违反规划条件、工程竣工验收备案不完备、权利主体不清晰等问题，这些权属不清、权利不明的问题，既有法治、体制、机制的原因，也有企业违法行为引起。由于这些问题的存在，导致一些民营企业在分散登记时期无法进行全面登记，更无法按现行《不动产登记暂行条例》进行首次登记或转移登记，影响了企业融资和资产处置，这是企业反映办证难、融资难的症结所在。因此，有必要在政策措施上有所调整和创新，为基层化解问题提供政策支持。对此，省自然资源厅落实山东省人民政府《关于支持民营经济高质量发展的若干意见》，开展广泛调研，会同相关部门研究起草了《指导意见》，并广泛征求市县级相关部门、企业协会、民营企业家的意见，于2019年6月13日完成合法性审查，7月10日省政府完成审稿，7月10日由省自然资源厅等五部门联合印发实施。


二、主要内容


《指导意见》主要包括适用范围和条件、化解政策和措施、有关要求三部分。


（一）第一部分明确了适用范围和条件。依据土地管理法律法规以及相关政策文件规定，从4个方面对适用本《指导意见》的“历史遗留问题项目”进行了界定。


（二）第二部分明确了化解政策和措施


一是关于积极做好用地保障。鼓励企业申请补办用地手续，区分政府原因、企业自身原因导致民营企业用地手续不全的情形，分别提出了补办用地手续的途径。解决用地指标来源，提出协议出让的原则。


二是关于完善建设工程规划手续问题。对因政府原因造成民营企业用地手续不全而未取得建设工程规划许可，以及其他原因违反建设工程规划许可的建设项目，明确了具体处理意见。


三是关于完善工程竣工手续问题。无法办理竣工验收手续的历史遗留问题，明确了建设单位或房屋建筑实际控制人可委托具有资质的第三方进行安全结构认定、质量检测的范围，明确了进行整改和补办手续的方法。提出城市基础设施配套费应在鉴定意见报备时按规定缴纳。


四是关于完善消防手续问题。对未办理消防手续的建设项目，提出分类处理的意见，主要解决因消防新旧规范衔接导致无法通过消防审核验收或消防备案的问题。


五是减轻企业财税负担。对企业在缴纳土地出让金中遇到资金困难的，经原出让土地使用权的人民政府批准，可通过变更出让合同缩短出让年限的方式处置。提出了落实《行政强制法》，减免加处的罚款或者滞纳金的途径。


六是不动产登记有关问题。明确了当地政府和相关职能部门出具的相关意见或证明材料，可作为申请办理不动产登记的申请材料。明确了企业在改制、改组、合并、兼并等复杂过程中产生的权利主体不清的权属认定方法，以及分散登记时土地、房屋登记用途不一致的处理办法；提出了已依法登记的工业用地造成事实上宗地分割的处理办法。


（三）第三部分明确了有关要求


要求各市、县（市、区）政府加强领导，落实属地管理主体责任，建立工作专班，加快推动历史遗留问题化解。明确在化解民营企业土地房屋产权历史遗留问题中，对执行县级以上政府决定的行政行为实行尽职免责。


三、主要特点


《指导意见》的主要特点：一是总结了不动产统一登记制度改革以来我省在化解历史问题的方面的探索，学习借鉴了外省市的经验。二是坚持以“尊重历史、依法依规、维护权益、分类处置”为原则，以突出“真正管用、解决问题”为落脚点，在为民营企业补办土地、规划、验收、消防手续时，进行政策措施调整和创新，简化办事流程。 三是强调市、县（市、区）政府要加强领导，落实属地管理主体责任，敢于担当、勇于负责，确保相关政策措施落实落地，加快解决民营企业土地房屋历史遗留问题。四是及时总结处理民营企业历史遗留问题的难点、堵点，在山东省人民政府《关于持续深入优化营商环境的实施意见》（鲁政字[2020]67号）中，进一步明确“对企业和城镇居民不动产登记历史遗留问题，可按照项目建设时的政策规定完善用地、建设工程规划、竣工验收备案等手续”，这是对《指导意见》的补充，为地方政府加快化解民营企业土地房屋历史遗留问题提供了有力的政策支撑。