济南市住房和城乡建设局关于支持住房租赁企业盘活社会闲置存量住房用作租赁住房的实施意见（试行）

济建发〔2019〕70号

各区住建局，济南高新区自然资源与规划建设管理局、济南新旧动能转换先行区建设管理部、莱芜高新区建设局：


为加快推进我市住房租赁市场试点工作，盘活社会闲置存量住房，改善租赁住房供应结构，根据《财政部住房城乡建设部关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》 （ 财综〔2019〕2号）、济南市人民政府办公厅关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》 （ 济政办字〔2019〕67号）等文件要求，结合我市实际，制定本意见。


一、实施主体


盘活社会闲置存量住房用作租赁住房的住房租赁企业，主要包括专业住房租赁运营机构、房地产开发企业、物业服务企业、房地产经纪机构等。住房租赁企业必须具备企业法人主体资格，经营范围包含“房屋租赁”业务，具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉。


非法人组织、自然人等出租社会闲置存量住房，不在本实施意见支持范围之内。


二、盘活方式


住房租赁企业与房屋产权所有人或者法律规定的其他权利人签订长期租赁合同，将社会闲置存量住房作为租赁住房。承租期限由住房租赁企业与房屋所有权人协商确定，原则上承租时间不低于3年。


社会闲置存量住房用于出租的，须拥有合法权属证明（包括不动产权证书、房产证、网签合同+交房通知书；房屋为共有产权的，须提供共有产权人同意租赁的书面证明），符合安全、消防和卫生等要求。


三、装修改造


用作租赁的社会闲置存量住房，应满足居住安全、环保卫生等要求，毛坯房、水电气暖管线老化等影响居住的住房需装修改造。


（一）基本要求


1.保障安全。装修改造项目应保障结构性安全，水、电、气、暖以及消防设施等改造应符合有关规范要求。


2.空间布局。不得改变原有房屋的空间布局结构，客厅、餐厅不得隔断出租，厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租用于居住，不得将原设计的房间分割、搭建后出租，不得按床位出租。


3.环保卫生。装修改造房屋应符合《室内空气质量健康标准(GB18883-2016)》相关要求；装修改造竣工后，项目单位应委托有资格的检测单位对空气质量进行检测，检测不合格的，不得出租。


（二）装修改造管理


装修改造应当按照以下流程实施：


1.提交申请。住房租赁企业向项目所在地的区（管委会）住建部门提交项目装修改造申请。申报材料包括：房屋不动产权证或其他合法权属证明、房屋租赁托管合同；项目装修改造书面申请表；房屋产权人同意装修改造的书面意见；其他需要提供的资料。


2.实施改造。经区（管委会）住建部门同意后实施装修改造。


3.验收。区（管委会）住建部门组织相关单位或委托第三方专业机构对装修改造项目的质量安全进行验收，出具合格证明。对在本意见出台之前，已完成装修改造尚未出租的房屋，按照本意见要求进行验收。住房租赁企业应将申报材料、验收合格证明等相关信息录入市住房租赁综合监管服务平台（以下简称“服务平台”）后面向社会出租。


4.奖补标准。由各区政府（管委会）对纳入试点的装修改造项目进行跟踪审计和奖补资金发放，按照最高每平方米180元奖补。住房租赁企业，新增盘活闲置存量住房数量满50套（间）、总面积达到3000平方米,可申报奖补资金。


四、运营管理


（一）住房租赁企业须按照要求在服务平台做好房源信息发布。


（二）住房租赁企业与承租人须在服务平台办理租赁合同网上签约及备案，首次租赁期限应不低于180天；并在服务平台负责维护和更新承租人及居住使用人信息，实现与教育、公安、社保、医保、住房公积金等部门共享。


（三）按间出租的租赁住房，单间居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），单间人均使用面积原则上不得少于6平方米。


（四）住房租赁企业须按照社会综合治理的要求，建立内部日常管理制度，纳入社区综合管理。


五、组织分工


各区政府（管委会）要积极推进闲置存量住房用作租赁住房工作，对辖区内住房租赁工作进行规范管理、监督和指导，并接受市级有关部门的业务指导和考核。


区（管委会）住建部门负责住房租赁行为及房屋装修改造的监管；市场监管部门负责对住房租赁企业的经营行为实施监管；公安派出所、消防救援部门负责对租赁房屋的治安、人口和消防安全进行监管；市城管部门配合相关部门对住房租赁违规行为予以行政处罚；街道（镇）负责住房租赁行为的日常管理。


本意见自印发之日起施行。


济南市住房和城乡建设局

2019年12月31日

发布日期：2020-01-03

一、制定背景


2019年7月，我市成功入选培育和发展住房租赁市场发展试点城市，得到了中央财政专项资金的大力支持。随着城市化进程的不断推进，我市已成为人口净流入量大、租赁住房需求旺盛的城市，为加快培育和发展住房租赁市场，推进试点工作，我市研究制定了《关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）及多项配套政策文件，通过培育专业化规模化住房租赁企业、建设住房租赁综合监管服务平台、增加租赁住房供应、创新住房租赁体制机制建设等途径，大力推进住房租赁市场供给侧改革，构建“两多一并”的新型住房体系，不断提升新市民获得感、幸福感，努力打造住房租赁市场“济南样板”。


二、政策依据


根据《财政部住房城乡建设部关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》 （ 财综〔2019〕2号）等文件要求，结合我市实际，制定本《实施意见》。


三、政策内容


《实施意见》作为3年试点工作的具体指导性文件，主要包括总体要求、重点工作、保障措施三个方面内容。


1.总体要求。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，始终坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的”战略定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，扩大租赁住房建设和供应规模，满足多层次住房租赁需求，完善住房租赁市场体系，促进住房租赁市场健康发展，实现人人有房住、房房有人住，更好地支撑 “大强美富通”现代化国际大都市建设。通过3年试点工作，新增租赁住房360万平方米，逐步完善住房租赁市场体系，促进住房租赁市场健康发展。


2.重点工作。《实施意见》提出了五项重点工作：多渠道筹集住房租赁房源，增加有效供给；培育专业化规模化住房租赁企业；建设住房租赁综合监管服务平台；加大住房租赁政策支持；建立完善住房租赁制度体系。


3.保障措施。《实施意见》从职责分工、绩效考核、管理体制、市场监管四个方面提出具体工作要求，为发展我市住房租赁市场提供了具体措施和制度保障。


四、重点解读


1.关于新增租赁住房的奖补问题。《实施意见》根据我市住房租赁市场发展实际，明确了3年试点期间新增租赁住房的奖补标准。新建租赁住房项目最高1000元/平方米、改建非居住房屋项目最高600元/平方米、盘活社会闲置存量住房项目最高180元/平方米，按照“前期就高、后期根据实际情况适当调整”的原则发放奖补资金。对于新建、改建、盘活的新增租赁住房只给予一次奖补。


（1）新建类租赁住房项目，主要指国有住房租赁企业、房地产开发企业以及其他国有或民营企业，在商业商务集聚区、轨道交通站点、科研、产业园区等生产生活便利、租赁住房需求集中区域建设或配建的租赁住房项目。项目奖补资金按照工程进度节点发放，项目主体结构施工至正负零后发放40%，项目主体封顶后发放30%，项目通过综合验收备案并将房源录入市住房租赁综合监管服务平台系统后发放30%。


（2）改建类租赁住房项目，主要是指将用途为办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等非居住存量房屋，在消防、结构等方面符合相关规定的前提下，按规定程序审核通过后改建为租赁住房的项目。在项目通过审核认定后发放40%，项目竣工验收合格并投入运营后发放60%。改建非居住存量房屋项目以整栋改建为主，单个改建规模不少于50套（间），不足50套（间）的项目，不享受奖补。


（3）盘活类租赁住房项目，是指住房租赁企业以收购、长期租用、受托经营等方式盘活筹集闲置住房用作租赁住房的项目。企业对实施装修改造的盘活房源（累计新增50套（间）及以上，总面积不低于3000平方米），经区（管委会）住建部门验收并在市住房租赁综合监管服务平台发布房源信息后可申请奖补。


申请奖补资金的租赁住房项目面积、套数等信息，以市、区（管委会）住建部门审核后录入市住房租赁综合监管服务平台的数据为准。


2.住房租赁试点工作的时间范围。住房租赁试点工作从2019年7月至2021年12月底。


盘活闲置存量住房时间节点：2019年7月1日至2021年12月31日内住房租赁企业与出租人签订委托合同的房源。


新建租赁住房和改建非居住存量房屋时间节点：2019年7月1日至2021年12月31日内开工建设的项目。


以上时间范围内的新增租赁住房可申请奖补资金。


3.租赁住房的运营时间要求。盘活的闲置存量住房，持续运营期由住房租赁企业与房屋所有权人协商确定，原则上不低于3年，单次租赁期限原则上应不短于180天；


新建租赁住房和改建类租赁住房，持续运营期不少于10年，单次租赁期限原则上应不短于180天，不超过20年，严禁“以租代售”。


4.关于租赁住房装修改造的问题。


租赁住房出租主体对成套住宅装修改造，应保持原房屋的空间布局结构，客厅、餐厅不得隔断出租，厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租用于居住。不得将原设计的房间分割、搭建后出租，不得按床位出租。按间出租的租赁住房，单间居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），单间人均使用面积原则上不得少于6平方米。已改变原有房屋空间布局的租赁住房，住房租赁企业及个人出租人应在《实施意见》公布之日起3个月内恢复房屋原空间布局。未按要求执行的，按照住建部《商品房屋租赁管理办法》第二十二条的规定予以处罚。


5.关于执行民用水电气暖价格的问题。


为培育和发展住房租赁市场，鼓励住房租赁企业将社会闲置或利用率低的办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等非居住存量房屋整栋改建为租赁住房，并纳入市住房租赁综合监管服务平台统一管理，用于长期租赁，以增加租赁住房供给，改建后的租赁住房水、电、气、暖执行民用价格标准。


用于旅游度假需求的民宿、酒店等，个人购置的非居住用地内的成套房屋或大空间商业建筑，不执行民用水电气暖价格。


6.关于通过市住房租赁综合监管服务平台加强市场监管和服务的问题。


（1）住房租赁企业和房地产经纪机构须在市住房租赁综合监管服务平台（http://fwzl.jinan.gov.cn）进行登记备案；


（2）对参与试点的项目通过监管服务平台进行全过程管理；


（3）为住房租赁企业、房地产经纪机构提供房源信息核验、发布及合同网签备案等服务；


（4）实现与教育、公安、市场监管、住房公积金、银行等部门的信息共享，为住房租赁企业、出租人、承租人提供网上“一站式”服务。