天津市住房城乡建设委关于印发天津市新建商品房预售资金监管实施细则的通知

 
各区住建委，各房地产开发企业，各有关单位：


为贯彻落实《 天津市人民政府办公厅关于转发市住房城乡建设委拟定的天津市新建商品房预售资金监管办法的通知》 （ 津政办规〔2021〕11号），我委对《市国土房管局关于印发天津市新建商品房预售资金监管实施细则的通知》（津国土房发〔2016〕19号）进行修订。现将修订后的《天津市新建商品房预售资金监管实施细则》印发给你们，请遵照执行。


2021年9月30日

（此件主动公开）

天津市新建商品房预售资金监管实施细则

为贯彻落实《 天津市人民政府办公厅关于转发市住房城乡建设委拟定的天津市新建商品房预售资金监管办法的通知》 （ 津政办规〔2021〕11号，以下简称《办法》），进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作，增强监管工作操作性，结合工作实际，制定本实施细则。

一、监管范围

本市行政区域内新建商品房预售资金的收存、支出、使用，按照《办法》和本实施细则的规定进行监督管理。

本市经济适用住房、限价商品住房、还迁安置住房或购房人无需向开发企业支付房价款的项目，房地产开发企业提交项目建设投资计划、固定资产投资项目备案证明或区政府确认回购的书面意见等相关证明材料后，不纳入资金监管范围。

二、职责分工

市房地产市场服务中心负责本市（滨海新区除外）新建商品房预售资金监管工作，对区住房建设委承担的相关资金监管工作进行监督、检查和指导。

区住房建设委承担本辖区内新建商品房预售资金监管项目工程形象部位的现场查看、查看材料管理、日常巡查并建立巡查工作台账。

三、监管原则

本市新建商品房预售资金监管遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。

新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，通过新建商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统）对用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管。

四、监管期限

新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房销售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。

五、监管银行准入

商业银行开展预售资金监管业务，应当符合资金监管安全规范运行要求，并具备符合要求的网络技术条件。经相关系统测试合格后，签订《新建商品房预售资金监管金融服务协议》，开展新建商品房预售资金监管业务。

六、监管账户建立

房地产开发企业申请商品房销售许可时，应当选择商业银行按照一次商品房销售许可申请对应账户的原则开立新建商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。监管账户应当按幢或者多幢建立，多幢建立的应当符合本实施细则规定的同一监管资金标准（附件1）。

（一）申请

房地产开发企业申请开立监管账户的，应当提交账户建立申请表（附件2）和下列材料：

1.企业营业执照；

2.地名证明文件；

3.建设工程规划许可证；

4.测绘报告。

以上要件需核对原件并留存复印件。

（二）审核

市房地产市场服务中心受理后3个工作日内完成审核，经审核符合条件的，房地产开发企业自行打印《新建商品房预售资金监管账户建立通知书》（附件3）。不符合条件的，退回补正。

（三）签订协议

房地产开发企业持《新建商品房预售资金监管账户建立通知书》及相关材料到商业银行开立监管账户后，与监管账户开户银行（以下简称开户银行）、市房地产市场服务中心三方签订《天津市新建商品房预售资金监管协议》（以下简称监管协议）。

七、监管账户变更

（一）申请

房地产开发企业因企业名称、开户行名称、监管账号等变更，申请监管账户变更的，应当提交账户变更申请表（附件4）和下列材料：

1.企业营业执照；

2.市场监管部门核准企业更名的相关材料；

3.开户行名称、监管账号变更相关材料。

以上要件需核对原件并留存复印件。

（二）审核

市房地产市场服务中心受理后3个工作日内完成审核，经审核符合条件的，房地产开发企业自行打印《新建商品房预售资金监管账户变更通知书》（附件5）。不符合条件的，退回补正。

（三）重新签订协议

房地产开发企业持《新建商品房预售资金监管账户变更通知书》及相关材料到商业银行变更监管账户后，与开户银行、市房地产市场服务中心重新签订监管协议。

账户变更期间，暂停受理资金拨付、银行冲正等资金监管业务。

八、账户注销

已建立监管账户未办理销售许可证的监管项目，房地产开发企业申请变更开户银行、监管范围、项目名称等，应当先注销原监管账户，再申请建立新的监管账户；已办理销售许可的，监管账户原则上不允许变更。

（一）申请

房地产开发企业申请账户注销，应向市房地产市场服务中心提交账户注销申请表（附件6）及以下材料：

1.企业营业执照（核对原件并留存复印件）；

2.已办理银行开户手续的，提交开户银行出具的同意注销监管账户证明文件；未办理银行开户手续的，提交《新建商品房预售资金监管账户建立通知书》；

3.其他需提交的材料。

（二）审核

市房地产市场服务中心受理后3个工作日内完成审核，经审核符合条件的，房地产开发企业自行打印《新建商品房预售资金监管账户注销通知书》（附件7）。不符合条件的，退回补正。

九、预售资金收存

新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。

购房人应当凭新建商品房预售资金缴款通知书，通过商业银行网点柜台、新建商品房预售资金监管专用POS机、网银转账等方式将房价款直接存入监管账户。

十、监管资金以外资金提取

每笔预售资金进入监管账户后，经监管系统确认为监管资金以外资金的，房地产开发企业打印《新建商品房预售监管资金以外资金提取单》（附件8），自行提取该部分资金，优先用于项目工程有关建设。

十一、监管资金拨付

房地产开发企业按照取得商品房销售许可、完成主体结构验收、完成竣工验收、完成竣工验收备案、完成不动产首次登记等资金使用节点申请拨付监管资金。

（一）申请查看现场

房地产开发企业首次申请节点监管资金前，应先向项目所在地的区住房建设委申请现场查看（取得商品房销售许可、竣工验收备案节点除外），提交现场查看申请表（附件9）及以下材料：

1.企业营业执照；

2.资金使用节点相关材料；主体结构验收的，分别提交设计、施工、监理、建设单位出具的验收证明；竣工验收的，提交勘察、设计、施工、监理、建设单位出具的竣工验收报告；

6层以上（含6层）17层以下（含17层）的建筑建设层数达二分之一资金使用节点、18以上（含18层）建筑建设层数达三分之一和三分之二资金使用节点的，提交建设、施工、监理单位三方出具的工程质量验收证明书（附件10）。

3.地名证明文件。

以上要件需核对原件并留存复印件。

（二）区住房建设委查看现场

区住房建设委受理申请后应当在3个工作日内，对房地产开发企业申请查看的所有楼栋的工程形象部位是否达到要求进行现场查看。现场查看工作由2名以上（含2名）工作人员进行，按标准留存图像材料、填写现场查看记录表（附件11），并将查看意见上传监管系统。

（三）申请监管资金拨付

经区住房建设委现场查看合格的，房地产开发企业可以向市房地产市场服务中心申请拨付监管资金，提交资金拨付申请表（附件12）及以下材料：

1.企业营业执照；

2.资金使用节点相关材料。

以上要件需核对原件并留存复印件。

房地产开发企业取得商品房销售许可的，可直接申请该节点监管资金，无需提交材料；申请竣工验收备案节点监管资金的，可凭住房建设主管部门出具的竣工验收备案证明等材料办理。

（四）审核

市房地产市场服务中心受理后3个工作日内完成审核，经审核符合条件的，房地产开发企业自行打印《新建商品房预售资金监管同意拨付通知书》（附件13）。不符合条件的，退回补正。

房地产开发企业再次申请拨付同一节点监管资金的，可自行通过监管系统办理，无需提交材料。

十二、保函免除同等额度资金监管

房地产开发企业凭银行出具的保函，申请免除同等额度资金监管的，出具保函的银行和监管银行为国有控股大型商业银行或全国性股份制商业银行，保函银行与监管银行不能为同一银行或同一银行的不同分支机构。

（一）申请

房地产开发企业凭银行出具的保函，申请办理免除同等额度资金监管业务时，应当向市房地产市场服务中心提交免除同等额度资金监管申请表（附件14）及以下材料：

1.企业营业执照；

2.见索即付保函，保函应当包括以下内容：

（1）保函编号、开立日期、监管协议编号、监管项目等信息。

（2）担保金额。应当不低于该监管账户的监管资金总额。

（3）保函期限。应当为自保函生效之日起至解除资金监管之日止。

（4）赔付责任。在保函有效期内，房地产开发企业违反《办法》相关规定的，保函银行不能以任何理由对抗索赔。索赔金额上限为担保金额。

3.监管银行上级分行或总行出具的同意接收保函的证明文件，应当包括以下内容：

（1）已对保函的合法性、保函银行赔付能力、赔付责任等进行审核。

（2）同意监管银行接收保函并与市房地产市场服务中心、房地产开发企业签订监管协议的补充协议（附件15）。

（3）在保函有效期内，房地产开发企业出现违反《办法》相关规定的，监管银行应当在收到市房地产市场服务中心出具的索赔通知后，2个工作日内将索赔资金存入监管账户。监管银行不能以任何理由对抗索赔。索赔金额上限为担保金额。

以上1-2要件需核对原件并留存复印件。

（二）审核

市房地产市场服务中心受理后，经审核符合条件的，与房地产开发企业、监管银行签订监管协议的补充协议。不符合条件的，退回补正。

（三）免除同等额度资金监管

补充协议生效后，房地产开发企业可向市房地产市场服务中心提交保函拨付申请表（附件16）、企业营业执照等材料，申请拨付同等额度的监管资金。经市房地产市场服务中心审核通过后，房地产开发企业自行打印《免除同等额度资金监管拨付通知书》（附件17）。

十三、退还部分房款

房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同或取消缴款通知书的，由房地产开发企业自行结算退款，房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。退还房价款后，房地产开发企业可以通过监管系统申请提取该套房屋留存在监管账户中的剩余部分监管资金。

十四、银行冲正

（一）申请

因房地产开发企业、商业银行或购房人将预售资金错误划入监管账户等原因，造成应纳入监管的预售资金与实际缴入监管账户的资金不符，房地产开发企业需办理冲正业务的，应向市房地产市场服务中心提交冲正申请表（附件18）及以下材料：

1.企业营业执照；（核对原件并留存复印件）

2.预售资金错误划入监管账户的相关证明材料；

3.由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，应当提交相关银行总行或分行出具的证明文件。

（二）审核

市房地产市场服务中心受理后2个工作日内完成审核，经审核符合条件的，房地产开发企业自行打印《新建商品房预售资金监管冲正通知书》（附件19）。不符合条件的，退回补正。

十五、解除监管

（一）申请

监管项目办理不动产首次登记后，房地产开发企业申请解除监管的，应向市房地产市场服务中心提交解除监管申请表（附件20）及以下材料：

1.企业营业执照；

2.不动产首次登记证明。

以上要件需核对原件并留存复印件。

（二）审核

市房地产市场服务中心受理后2个工作日内完成审核，经审核符合条件的，房地产开发企业自行打印《新建商品房预售资金监管解除监管通知书》（附件21）。不符合条件的，退回补正。

十六、其他

（一）有关部门扣划监管账户资金的，房地产开发企业应当用自有资金补足，尚未补足前暂停预售资金拨付。

（二）滨海新区范围内商品房项目的资金监管工作参照《办法》及本细则办理。

（三）本实施细则自2021年10月1日起施行，有效期五年。《市国土房管局关于印发天津市新建商品房预售资金监管实施细则的通知》（津国土房发〔2016〕19号）同时废止。

附件：1.新建商品房监管资金标准

      2.新建商品房预售资金监管账户建立申请表【见附件】

      3.新建商品房预售资金监管账户建立通知书

4.新建商品房预售资金监管账户变更申请表

5.新建商品房预售资金监管账户变更通知书

6.新建商品房预售资金监管账户注销申请表

7.新建商品房预售资金监管账户注销通知书

8.新建商品房预售监管资金以外资金提取单

9.新建商品房预售资金监管现场查看申请表

10.工程质量验收证明书

11.现场查看记录表

12.新建商品房预售监管资金拨付申请表

13.新建商品房预售资金监管同意拨付通知书

14.免除同等额度资金监管申请表

15.天津市新建商品房预售资金监管协议补充协议

16.免除同等额度资金监管拨付申请表

17.免除同等额度资金监管拨付通知书

18.新建商品房预售资金监管冲正申请表

19.新建商品房预售资金监管冲正通知书

20.新建商品房预售资金监管账户解除监管申请表

21.新建商品房预售资金监管账户解除监管通知书

 

附件1

新建商品房监管资金标准

单位：元/m2

一、哪些项目需纳入预售资金监管？


答：本市除经济适用住房、限价商品住房、还迁安置住房或购房人无需向开发企业支付房价款的项目外，凡申请办理商品房预售许可证的项目均应纳入资金监管范围。


二、非住宅项目是否需要资金监管？


答：非住宅项目也需要纳入预售资金监管，并要求房地产开发企业按照施工进度节点提取监管资金。


三、纳入监管账户的预售资金包括哪些？


答：新建商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。


四、房地产开发企业如何建立监管账户？


答：房地产开发企业申请商品房销售许可时，应当选择商业银行按照一次商品房销售许可申请对应账户的原则开立新建商品房预售资金监管账户。目前，全市有35家合作商业银行均可办理预售资金监管业务，开发企业可自行选择。


五、购房人应该如何交款，才能保证自身合法权益？


答：为保障购房人合法权益，购房人交款前一定要查看项目商品房预售许可证或预售资金监管开户证明，确认监管账户账号后，可选择通过商业银行网点柜台、新建商品房预售资金监管专用POS机、网银转账等方式将房价款直接存入监管账户，并及时与房地产开发企业网签商品房买卖合同。


六、购房人与房地产开发企业解除买卖合同或取消缴款通知书的，如何取回房款？


答：本着便民服务、让信息多跑路，让人员少跑腿的原则，针对购房人已将房款交入监管账户，但与房地产开发企业协商一致，不再签订商品房买卖合同的情况，房地产开发企业可协助购房人通过预售资金监管系统办理取消缴款通知书业务，无需到监管部门办理。同时为保障购房人合法权益，尽快取回房款，《细则》规定房地产开发企业应当自办理退房手续后7个工作日内将房款退还给购房人。


七、房地产开发企业如何提取预售资金？


答：预售资金的提取主要包括监管资金以外资金提取以及监管资金提取两部分。


每笔预售资金进入监管账户后，资金监管机构通过监管系统计算出监管资金额度并实施全程全额监管，本着监管资金优先用于项目工程有关建设的原则，房地产开发企业可以自行提取全程监管资金以外的资金。房地产开发企业按照取得商品房销售许可、主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等资金使用节点申请拨付监管资金。


八、监管项目何时可以申请解除监管？


答：房地产开发企业办理不动产首次登记后可申请解除监管，资金监管机构2个工作日内完成解除监管的审批。