上海市发展和改革委员会上海市房屋管理局关于修订《上海市共有产权保障住房价格管理办法》的通知

(发布日期：2021年08月31日 文号：沪发改规范〔2021〕9号)

  各区发展改革委、住房保障房屋管理局、市住房保障事务中心：


  为规范本市共有产权保障住房价格管理，促进共有产权保障住房健康发展，根据国家和本市法律法规的有关规定，结合本市实际，上海市发展和改革委员会会同上海市房屋管理局修订了《上海市共有产权保障住房价格管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。原上海市发展和改革委员会和上海市住房和城乡建设管理委员会联合印发的《 上海市共有产权保障住房价格管理办法》 （ 沪发改价督〔2016〕4号）同时废止。


  特此通知。


                                                                                                      上海市发展和改革委员会


                                                                                                     上海市房屋管理局


                                                                                                      2021年8月30日




  第一章  总则


  第一条（目的和依据）


  为规范共有产权保障住房价格管理，促进共有产权保障住房健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和《上海市共有产权保障住房管理办法》（市政府令第39号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。


  第二条（适用范围）


  本办法适用于本市行政区域范围内共有产权保障住房的价格管理工作。


  第三条（价格形式）


  本办法所称共有产权保障住房价格，包括项目结算价格、销售基准价格、单套销售价格。


  第二章  价格制定


  第四条（结算价格构成）


  房地产开发企业实施开发建设的共有产权保障住房项目结算价格以保本微利为原则。结算价格由开发建设成本、利润和税金构成。


  （一）开发建设成本包括：


  1、土地取得费用。划拨土地为毛地的，土地取得费用为按照法律、法规规定所支付的征地和房屋征收（拆迁）安置补偿等费用；划拨土地为净地的，土地取得费用为向土地储备机构支付的费用。


  2、开发项目前期发生的管线搬迁、工程勘察、规划及建筑设计、“三通一平”、灾害评价、环境评价、申请报告编制、工程监理、招标代理服务等前期费用。


  3、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费用，包括房屋主体部分的土建（含桩基、地下构筑物、结构、装饰等）工程费用、水电气安装工程费用、附属工程费用及其他工程费用。


  4、在小区用地规划红线范围以内，按照批准的规划要求与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费用，按照批准的规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费用，以及室外总体工程费用。


  5、管理费。划拨土地为毛地的，按不超过本条第（一）项第1、2、3、4、9目费用之和的2%计算；划拨土地为净地的，按不超过本条第（一）项第2、3、4、9目费用之和的2%计算。


  6、贷款利息按照房地产开发企业为共有产权保障住房建设项目筹措资金所发生的银行贷款利息计算。


  7、建设工程质量潜在缺陷保险基本险费用。


  8、维修资金。


  9、其他符合国家有关部门和市政府有关规定的成本费用支出。


  （二）利润，按不超过本条第（一）项第1、2、3、4、9目费用之和的3%计算。


  （三）税金，按国家规定税目和税率及相关税收优惠政策的规定计算。


  政府指定机构直接组织建设的共有产权保障住房项目结算价格以保本为原则，结算价格由开发建设成本和税金两部分构成。开发建设成本和税金构成参照本条第（一）项、第（三）项的有关规定执行。


  第五条（不得计入结算价格构成的费用）


  下列费用不得计入共有产权保障住房建设项目结算价格：


  （一）住宅小区内经营性设施的建设费用；


  （二）建设单位留用的办公用房、经营用房的建筑安装工程费用及其分摊的各种费用；


  （三）各种与房屋开发建设无关的集资、赞助、捐赠等费用；


  （四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款等费用；


  （五）按规定已经减免的费用；


  （六）其他不应当计入的费用。


  第六条（结算价格确定）


  通过项目法人招投标方式确定房地产开发企业实施开发建设的共有产权保障住房项目，由政府指定的建设管理机构按照本办法第四、第五条规定，制订建设项目招投标的价格评定标准，报同级住房保障行政管理部门会同相关部门审定。结算价格通过竞价中标确定，并在建设项目协议书中明确约定。竞价中标的结算价格应当严格按照协议执行，如遇不可抗力等因素影响，经住房保障行政管理部门会同相关部门审定后可作适当调整。


  政府直接组织实施开发建设或通过其他方式组织实施开发建设的共有产权保障住房项目，由政府指定的建设管理机构按照本办法第四、第五条规定，并参照政府投资项目管理的相关要求，拟订结算价格，报同级住房保障行政管理部门会同相关部门审定。


  第七条（销售基准价格确定）


  共有产权保障住房销售基准价格计算公式为：


  销售基准价格=周边房价×折扣系数。


  周边房价：参照共有产权保障住房周边一定时期、一定区域内新建同品质商品住房的市场平均成交价确定，具体由住房保障实施机构按有关规定组织统计或委托房地产估价机构评估提供。


  折扣系数：以共有产权保障住房的建设项目结算价格为基础，综合考虑保障对象支付能力，周边房价以及相近时期、相邻地段共有产权保障住房项目销售价格平衡等因素确定。


  第八条（购房人产权份额）


  购房人产权份额参照共有产权保障住房销售基准价格占周边房价的比例予以合理折让后确定。计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格/（周边房价×90%）。


  第九条（单套销售价格的计算）


  共有产权保障住房单套销售价格，按照销售基准价格和上下浮动幅度确定。单套房的上下浮动幅度，根据楼层、朝向、位置来确定。上下浮动幅度不得超过±10%。以单套销售价格计算的项目住房销售总额，应与以销售基准价格计算的项目住房销售总额相等。


  第三章  审批程序


  第十条（定价核准）


  市级统筹项目的销售定价方案（包括销售基准价格、购房人产权份额等），由市住房保障实施机构组织拟订，由市价格主管部门会同市住房保障行政管理部门审批核准。


  区自筹项目的销售定价方案，由区住房保障实施机构组织拟订，由区价格主管部门会同住房保障行政管理部门审定后，报区政府审批核准，并向市价格主管部门和市住房保障行政管理部门备案。


  经过核准的定价方案，一般自核准之日起一年内有效。逾期继续作为共有产权保障住房供应的，需重新核准。


  第十一条（定价方案申报要求）


  住房保障实施机构向有关部门申报销售定价方案时，应包括：定价依据（包括结算价格及其依据、周边房价及其依据、其他统筹考虑的定价依据等）、价格方案（包括销售基准价格、购房人产权份额等）及其他需要说明的事项。


  第四章  其他


  第十二条（其他方式取得房源的定价）


  政府指定机构通过收购、回购、配建等方式取得的房源，作为共有产权保障住房出售的，其销售基准价格参照本办法第七条计算确定。


  第十三条（定价方案公布）


  共有产权保障住房销售定价方案经核准后由住房保障实施机构负责向社会公布。


  第十四条（专项资金管理）


  共有产权保障住房销售基准价格和项目结算（收购、回购、配建等）价格之差形成的余额，应纳入财政专户管理，统筹用于政府收购共有产权保障住房房源，政府优先购买、回购共有产权保障住房，以及保障性住房及其相关配套设施建设等，具体管理办法由市住房保障行政管理部门会同相关部门另行制订。


  第十五条（规范收费）


  有关单位不得超出规定的范围和标准向房地产开发企业等建设单位收费，并不得以押金、保证金等名义变相收费。


  第十六条（物业收费）


  共有产权保障住房的物业服务费，由购房人承担。


  配建共有产权保障住房的物业服务收费，执行所在住宅小区的物业服务收费标准。


  第十七条（明码实价）


  共有产权保障住房销售实行明码实价销售制度，应明示每套住房的销售价格和物业服务收费标准等，不得收取任何未予标明的费用。


  第十八条（上市转让和购买政府产权份额）


  购房人取得共有产权保障住房房地产权证满5年后，政府行使优先购买权和购房人、同住人购买政府产权份额相关价格的确定办法以及政府产权份额所得资金管理办法，由市住房保障行政管理部门会同相关部门另行制订。


  第十九条（监督检查）


  对违反本办法及相关法规的，由相关职能部门按各自职责予以查处。


  第二十条（施行日期）

  本办法自2021年9月1日起施行，有效期至2026年8月31日。

( 2021年08月31日 )

  一、修订的主要背景是什么？


  2016年7月，根据《上海市共有产权保障住房管理办法》（沪府令〔2016〕39号），我委会同上海市住房和城乡建设管理委研究制定并联合印发《 上海市共有产权保障住房价格管理办法》 （ 沪发改价督〔2016〕4号）。


  该文件自实施以来，为本市共有产权保障住房价格制订和管理提供了依据，也保证了本市共有产权保障住房制度的顺利运行。按照《上海市行政规范性文件管理规定》（沪府令〔2019〕17号）的要求，我们按程序进行了修订。


  二、修订的主要内容和依据有哪些？


  1、因政府职能调整的修改。一是调整发文单位。原由市住建委承担的保障性住房管理工作调整为市房屋管理局负责。二是调整监督检查职能部门的相关表述。价格监督检查职能已由价格管理部门调整至市场监管局部门，监督检查职能表述为“对违反本办法及相关法规的，由相关职能部门按各自职责予以查处”。三是删除县政府的表述。目前本市已无县的建制，将全文中“区（县）人民政府”的表述统一修改为“区政府”。


  2、因上位法调整的修改。根据国家发展改革委发布的2021年第3号公告，《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）自2021年5月20日起废止。本办法不再引用该文件的依据。


  3、因资金管理体制的修订。删除第十四条（专项资金管理）中“共有产权保障住房性质转变为商品住房后政府产权份额所得资金，纳入财政专户管理”表述，并与第十八条（上市转让和购买政府产权份额）合并表述为“政府行使优先购买权和购房人、同住人购买政府产权份额相关价格的确定办法以及政府产权份额所得资金管理办法，由市住房保障行政管理部门会同相关部门另行制订”。目前正在修订的《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》将对资金的归集和使用作表述，本办法不再另行规定。


  4、因文件表述一致性的修订。为保持与《上海市共有产权保障住房管理办法》（市政府令第39号）文件表述一致，将第六条（结算价格确定）中“市、区人民政府指定机构”和“市、区人民政府直接组织实施”相关表述，修订为“政府指定机构”和“政府直接组织实施”。


  修订后，《价格管理办法》自2021年9月1日起实施，有效期至2026年8月31日。