青岛市人民政府关于贯彻实施《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知

青政发〔2013〕16号

各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：
  为全面贯彻实施《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，现就有关事宜通知如下：
  一、统一思想，提高认识，全面贯彻实施《条例》
  各区、市政府和市政府各部门、市直各单位要把思想统一到《条例》的立法精神上来，充分认识《条例》对于保障人民群众重大切身利益、促进城市建设与发展、维护公共利益的重要意义，深入学习、全面宣传、认真执行《条例》，严格依法行政，切实做好我市国有土地上房屋征收与补偿工作。
  二、明确主体，理清职责，加强房屋征收与补偿管理
  （一）市城乡建设委员会是青岛市国有土地上房屋征收与补偿的行政主管部门（以下简称市房屋征收部门），具体工作委托市房地产开发管理局承担（加挂市房屋征收与补偿办公室牌子）。
  因公共利益需要，确需征收市级以上重点项目涉及的国有土地上房屋的，市政府可以确定相关区、市政府负责房屋征收与补偿工作。
  （二）各区、市政府负责本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作。各区、市政府确定的房屋征收部门（加挂房屋征收与补偿办公室牌子）组织实施本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作，区、市房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。
  （三）发展改革、规划、国土资源房管、城管执法、工商、税务、监察、财政、审计、政府法制等有关部门应当依法做好国有土地上房屋征收与补偿的相关工作。
  三、严格程序，强化监督，规范房屋征收与补偿行为
  （一）房屋产权登记部门和公有房屋管理单位应严格执行《条例》第九条规定，在拟征收范围公布后暂停办理房屋产权分割、分立承租手续；按《条例》第十六条规定，在征收公告发布后停止办理相关手续。对违反规定办理相关手续的要依法撤销，房屋征收时不予补偿。
  房屋产权登记部门和公有房屋管理单位要按照《条例》精神制定、完善产权分割和分立承租的相关制度。
  （二）区政府公示房屋征收补偿方案前，应将经过论证的房屋征收补偿方案报市房屋征收部门审查，市房屋征收部门出具审查意见后，区政府在征收范围内公布，充分征求公众意见。公布的房屋征收补偿方案如有变动，区政府应将公众意见和修改房屋征收补偿方案的情况报市房屋征收部门审查后再进行公布。
  （三）区、市政府作出房屋征收决定前，应当组织相关部门按照有关规定，对拟实施的房屋征收工作进行社会稳定风险评估，编制社会稳定风险评估报告，报市房屋征收部门备案。
  （四）区政府在作出房屋征收决定前，应将以下与房屋征收决定相关的材料报市房屋征收部门审查：
  1.审查通过的征收补偿方案；
  2.补偿房源材料；
  3.货币补偿资金存储证明；
  4.备案的社会稳定风险评估报告；
  5.其他需要提报的资料。
  市房屋征收部门审查后，由区政府发布征收公告，并负责做好房屋征收与补偿工作的宣传、解释工作。
  （五）市房屋征收部门应加强对房屋征收工作人员的政策培训、业务指导和考核管理，定期公布全市房屋征收评估机构名录，供房屋征收当事人选择。
  四、完善政策，明确标准，保障房屋征收与补偿顺利实施
  （一）征收市区住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，给予被征收房屋货币补偿金5%的奖励，可按照“征一购一”的原则购买住房，不受住房限购政策限制。被征收人重新购买住房的，享受相关税收优惠政策。
  房屋征收部门在征收补偿完成30日内，应当将房屋征收决定和征收补偿明细等信息资料报税务部门。
  （二）本市市区的房屋搬迁补助费和临时过渡补助费标准
  1.征收住宅房屋
  （1）搬迁补助费：按每户1200元计发。
  （2）临时过渡补助费: 选择货币补偿的，对被征收人或公有房屋承租人按征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米30元的标准，一次性计发10个月临时过渡补助费。选择房屋补偿的，对被征收人或公有房屋承租人按征收房屋的建筑面积和约定的过渡期限，按照每月每平方米30元的标准计发临时过渡补助费。被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算。
  房屋征收部门应在被征收人或公有房屋承租人搬迁腾房时一并支付上述费用。
  选择房屋补偿的，如超出协议约定期限，对被征收人或公有房屋承租人按被征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米60元的标准，逐月计发临时过渡补助费。被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算。
  房屋征收部门提供被征收人或者公有房屋承租人周转过渡房屋的，在补偿协议约定的临时过渡期限内，对被征收人或者公有房屋承租人不予发放临时过渡补助费；超出补偿协议约定期限的，由房屋征收部门对被征收人或者公有房屋承租人按被征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米30元的标准，逐月发放临时过渡补助费。被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算。
  2.征收非住宅搬迁补助费，按被征收房屋建筑面积每平方米40元的标准计发，总额低于1200元的，按1200元计发。
  （三）征收市区国有土地上房屋停产停业损失补偿条件与标准
  1.被征收房屋同时符合下列条件的，房屋征收部门应当给予停产停业损失补偿：
  （1）房屋权属证书记载的房屋用途为商业、办公、工业等非住宅用途，或经区政府按规定程序认定为非住宅用途的；
  （2）具有合法的营业执照、税务登记证并在近3年内有纳税记录的；
  （3）房屋权属证书、营业执照、税务登记证注明的营业地址相一致。
  对住宅房屋用于商业经营或其他非住宅用途的，具备上述第1条第（2）、（3）款条件的，房屋征收部门应当按照实际经营面积和本通知规定的标准，一次性发放12个月的停产停业损失补偿金。
  2.停产停业损失补偿按以下分类标准执行：
  （1）商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑等。选择房屋补偿的，根据被征收房屋建筑面积和协议约定的期限，按照每月每平方米100元的标准，一次性计发停产停业损失补偿金；选择货币补偿的，根据被征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米100元的标准，一次性计发12个月的停产停业损失补偿金。
  （2）商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）。选择房屋补偿的，根据被征收房屋建筑面积和协议约定的期限，按照每月每平方米90元的标准，一次性计发停产停业损失补偿金；选择货币补偿的，根据被征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米90元的标准，一次性计发12个月的停产停业损失补偿金。
  （3）工业类建筑（厂房、仓库等）、办公类建筑（行政办公楼等）和公共类建筑（图书馆、博物馆等）。选择房屋补偿的，根据被征收房屋建筑面积和协议约定的期限，按照每月每平方米80元的标准，一次性计发停产停业损失补偿金；选择货币补偿的，根据被征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米80元的标准，一次性计发12个月的停产停业损失补偿金。
  3.选择房屋补偿，超过协议约定期限安置的，按上述第2条分类标准增加50%，逐月计发停产停业损失补偿金。
  4.房屋征收部门已提供非住宅周转房的，不再支付停产停业损失补偿金。超过协议约定期限安置的，按上述第2条分类标准逐月计发停产停业损失补偿金。
  5.被征收人或公有房屋承租人认为其停产停业损失超过上述第2条分类标准的，应当向房屋征收部门提供近3年的会计报表、年度审计报告、纳税证明等相关材料；并由被征收人从市房屋征收部门公布的房屋征收评估机构名录中，选择房屋征收评估机构对其停产停业损失进行评估，房屋征收部门按照评估结果支付停产停业损失补偿金。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应按照有关规定申请复核、鉴定。
  （四）房屋征收评估委托费、征收费用测算费和房屋测绘费等相关收费标准按照有关规定执行。
  即墨市、胶州市、平度市和莱西市搬迁补助费、临时过渡补助费和停产停业损失补偿金等费用标准和奖励办法，由当地政府结合实际情况制定，报市政府备案。
  五、认真调查，合理认定，做好未登记建筑和用途不清房屋的征收与补偿
  （一）未登记建筑是指未取得合法产权证照的住宅房屋、非住宅房屋等建筑物及构筑物。用途不清房屋是指房地产权证或相关批准手续未载明用途的房屋。
  （二）区政府指定区房屋征收部门或其他相关单位对征收范围内未登记建筑和用途不清房屋的权属、区位、用途、建筑面积、结构等情况进行调查的，未登记建筑和用途不清房屋的产权人或使用人应当积极配合。
  区政府负责组织规划、建设、国土资源、房管、城管执法、监察、财政、审计等部门对调查情况进行认定，并出具意见。
  （三）未登记建筑符合下列情形之一的，由房屋征收部门按照房屋征收补偿方案予以补偿：
  1.在1989年9月1日《青岛市城市建筑规划管理暂行办法》施行以前建成，使用人在房屋内有常住户口或工商营业登记、其他社会组织登记，具备居住条件或使用功能的未登记建筑，建筑面积以房地产测绘机构实测为准。
  2.已依法取得规划或施工建设相关手续并按规定建成的，其建筑面积以批准手续载明的建筑面积为准。如已建成的未登记建筑面积小于规划或施工建设批准手续载明面积的，以房地产测绘机构实测的建筑面积为准。
  3.已取得国有土地使用证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的在建工程，以批准手续载明的建筑面积为准。
  （四）未登记建筑的用途以批准载明的用途为准。建设手续不全或未载明用途的，以区政府出具的认定意见为准。
  （五）未登记的阁楼、地下室或半地下室等附属物，按照区政府出具的认定意见，由房屋征收评估机构结合实际使用情况评估后予以补偿。
  即墨市、胶州市、平度市和莱西市未登记建筑和用途不清房屋的调查、认定和处理办法，由当地政府结合实际情况制定，报市政府备案。
  六、加强衔接，妥善处理，确保房屋征收与补偿平稳推进
  （一）国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》前，已取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。
  （二）《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前，区、市政府已经发布征收公告的项目，仍按公告的房屋征收补偿方案执行。
  （三）青岛市人民政府《 关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》 （ 青政发〔2011〕18号）同时废止。
  


青岛市人民政府

  2013年6月6日

制发机关青岛市政府办公厅成文日期2013-06-06发布日期2013-06-06

  1.我市新旧条例衔接和对比


  答：2013年3月29日，经省人大审批，市十五届人大颁布了《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》，于2013年5月1日起实施。新《条例》规定，在新《条例》施行前，市、区（市）人民政府已经发布房屋征收公告的项目，仍按照原公告的房屋征收补偿方案执行。


  与我市现行的补偿政策相比，新《条例》的补偿标准略有提高，主要体现在公摊面积补贴方面。自2011年1月，国务院房屋征收条例公布实施以来，我市普遍采取的是对居民补贴新旧房屋公摊差的做法。按照新《条例》的规定，补偿房屋的公摊面积将单独计入应补偿面积，不再考虑原房屋的公摊情况。按照新《条例》的要求，2013年6月6日，市政府出台了《关于贯彻实施<青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例>的通知》，进一步明确了房屋征收主体是各区、市政府，调整了市区房屋征收搬迁补助等相关补助费用及奖励标准，明确了未登记建筑和用途不清房屋的调查、认定和处理办法。


  2.集体土地上的旧村改造是否适用于征收条例


  答：根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，征收条例只适用于征收国有土地上单位、个人的房屋，不适用于集体土地征收。国有土地上的房屋征收和集体土地征收时分别由《房屋征收条例》和《土地管理法》调整。


  我市各区实施的旧村改造属于集体土地上的房屋征收，是按照《土地管理法》及相关法规政策规定对集体土地及其地上房屋和附着物进行补偿，由土地管理部门对该项工作监督管理。经了解，国土资源部已开展了《农村集体土地征收补偿条例》的立法前期工作。


  3.制定征收补偿方案是否需要倾听居民意见


  答：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报区人民政府。当地人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。区政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。


  4.征收住宅房屋就地补偿办法


  答：按照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》和市政府《关于贯彻实施<青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例>的通知》（青政发[2013]16号）的有关规定，征收住宅房屋，征收和补偿都按照房屋的建筑面积计算。实行就地房屋补偿的，应按被征收房屋面积进行补偿，被征收房屋建筑面积不足25平方米的，按照25平方米计算；加上10平方米改善面积，被征收房屋面积与住房改善面积之和仍不足45平方米的，上靠到45平方米，差额部分按照评估单价的50%缴纳差价款。另外，补偿房屋对应的公摊面积单独计入应补偿面积，超过应补偿面积的部分，按照评估单价支付房款。


  5.征收住宅房屋货币补偿和奖励办法


  答：按照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，征收住宅房屋，实行货币补偿的，按照被征收房屋建筑面积和住房改善面积（10平方米）结合评估单价结算补偿金，被征收房屋建筑面积不足25平方米的，按照25平方米计算；被征收房屋面积与住房改善面积之和不足45平方米的部分，按照评估单价的50%结算。另外，再给予公摊面积补贴。


  在市区范围内，有住宅房屋的建设项目，公摊面积补贴按照住宅房屋的平均公摊比例结合应补偿面积和评估价格计算。用于其他工程建设的，如道路设施建设的，公摊面积补贴按照应补偿面积的23%结合评估价格计算。


  另外，在市区内，征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，一是给予被征收房屋货币补偿金5%的奖励，不足6万元的按6万元计算。二是被征收人重新购买住房的，还可享受减免契税等相关优惠政策。


  地铁建设等公共基础设施项目参照上述标准执行。


  6.征收住宅房屋异地房屋补偿办法


  答：征收住宅房屋，实行异地房屋补偿的，房屋征收部门应提供与货币补偿方式计算的房屋征收补偿金价款相当的房屋给居民，房屋征收补偿金与补偿房屋价款存在差价的，双方应当结清差价款，并给予每产权户或公房承租户6万元的奖励。


  地铁建设等公共基础设施项目参照上述标准执行。


  7.住宅房屋的临时过渡费和搬迁费等费用的发放标准


  答：目前，我市征收住宅房屋，搬迁补助费和临时过渡补助费按以下标准执行：


  搬迁补助费，按每户1200元计发。


  临时过渡补助费:


  （1）选择货币补偿的，按征收房屋的建筑面积，每月每平方米30元一次性计发10个月；被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算。


  （2）选择房屋补偿的，按征收房屋的建筑面积和约定的过渡期限，每月每平方米30元计发；逾期安置的，对被征收人（或公有房屋承租人）按照被征收房屋的建筑面积每月每平方米60元逐月计发临时过渡补助费。被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算。


  8.非住宅房屋征收补偿办法


  答：非住宅房屋征收和补偿都按照房屋的建筑面积计算。实行就地房屋补偿的,按照被征收房屋建筑面积补偿;补偿房屋超出被征收房屋建筑面积的部分,按照评估单价支付房款。实行货币补偿的,按照被征收房屋建筑面积结合评估单价补偿。实行异地房屋补偿的, 征收部门应当按照货币补偿方式结算的补偿金提供价款相当的房屋给被征收人，存在差价的,双方应当结算差价款。


  根据国务院《房屋征收条例》和我市《房屋征收条例》的相关规定，征收非住宅房屋，实行就地房屋补偿的，应按照同类被征收房屋建筑面积进行补偿，建设项目不具备房屋补偿条件的，政府可提供与征收补偿金价款相当的不同类非住宅房屋供被征收人购买，或实行货币补偿。


  9.非住宅房屋停产停业损失补助费和搬迁费等费用的发放标准


  答：征收非住宅房屋，搬迁补助费和停产停业损失补助费按以下标准发放：


  搬迁补助费。按被征收房屋建筑面积每平方米40元计发，总额低于1200元的，按1200元计发。


  停产停业损失补助费。对非住宅用途进行了分类，并在现行标准基础上进行调整。工业类和公共类建筑按每月每平方米80元，商务类建筑每月每平方米90元，商场类建筑、商铺类建筑等按每月每平方米100元计发。选择货币补偿的，一次性计发12个月；选择房屋补偿的，按照协议约定期限计发。超期安置的，在原标准上增发50%。被征收人认为停产停业损失超过《贯彻通知》规定标准的，可以提供纳税记录等相关材料后，由房屋征收评估机构评估确定停产停业损失补偿。房屋征收当事人对评估结果有异议的，可以按照房屋征收相关法规和政策的规定申请复核、鉴定。


  10.房屋装修补偿办法


  答：按照国务院房屋征收条例和住建部房屋征收评估办法的有关规定，房屋征收时，被征收房屋室内装饰装修价值，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。


  11.在规定期限内达不成协议或房屋产权人不明确的处理办法


  答：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区（市）政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。


  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区（市）政府依法申请人民法院强制执行。


  12.评估机构的选定方式


  答：按照国务院房屋征收条例和我市房屋征收政策的规定，房屋征收评估机构由被征收人从市城乡建设委公布的房屋征收评估机构名录中协商选定。在规定的期限内（一般为15日），被征收人协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票或抽签等方式选定。


  13.补偿价格的确定


  答：房屋征收补偿价格由居民选定的，具有资质的房地产评估机构按照技术规范评估确定。补偿价格一般采取市场比较法，结合区域、楼层和朝向等因素确定，不得低于周边类似房地产的市场价格。


  14.补偿价格的异议处理


  答：对评估单价有异议的，可以向房屋征收评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向我市房屋征收评估专家委员会（市房屋征收评估协会）申请鉴定。


  15.强制搬迁执行程序


  答：强制搬迁行为对行政相对人的权利影响较大，为了更好地规范强制搬迁行为，维护公共利益，保障相对人的合法权益，我市《条例》规定：被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行并根据人民法院的裁定组织实施。