济南市住房和城乡建设局关于支持改建非居住存量房屋用作租赁住房的实施意见（试行）

济建发〔2019〕69号

各区住建局，济南高新区自然资源与规划建设管理局、济南新旧动能转换先行区建设管理部、莱芜高新区建设局：


为加快推进我市住房租赁市场试点工作，支持和规范改建非居住存量房屋用作租赁住房的行为，促进住房租赁市场健康发展，根据《财政部住房城乡建设部关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》 （ 财综〔2019〕2号）、《济南市人民政府办公厅关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》 （ 济政办字〔2019〕67号）等文件要求，结合我市实际，制定本意见。


一、改建范围


不动产权证或其他合法权属证明用途为办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等非居住存量房屋，且10年内无征收拆迁计划的，可纳入改建租赁住房范围。


二、实施主体


实施主体包括改建主体和运营主体。


改建主体应为房屋的不动产权利人或受房屋不动产权利人委托的住房租赁企业。


运营主体应为具备企业法人主体资格、经营范围包含“房屋租赁”业务、具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉的住房租赁企业。


三、改建要求


改建项目的申请、实施、验收、运营等环节纳入市住房租赁综合监管服务平台统一管理。


（一）基本要求。非居住存量房屋改建租赁住房项目，以整栋改建为主，单个改建规模不少于50套（间）；原房屋用地规划性质、房屋类型和建筑容量等控制指标原则上不作变更；应重点设在产业园区、商业商务集聚区、医院、科研机构、高等院校等企事业单位聚集区，以及交通枢纽地区等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中的区域，以有效缓解供需匹配和职住平衡问题。


（二）权属合法。改建项目应依法登记取得不动产权证或有其他合法权属证明。房屋不存在查封登记或违建等限制交易的情况。房屋已完成抵押登记的，须取得抵押权人同意改建的书面证明材料。


（三）结构安全。改建项目房屋结构上应符合安全牢固的要求，同时应由有资质的第三方专业房屋检测机构提供有效的房屋安全检测报告，确保房屋结构安全。


（四）消防安全。改建项目应按照旅馆的消防技术标准进行设计和施工，消防手续办理和日常消防管理应符合本市相关要求。


（五）技防安全。改建项目应做好安全技术防范系统建设，符合《住宅小区安全防范系统通用技术要求(GBT21741-2008)》中“住户安全防范”的技防要求。


（六）环保卫生。改建项目应符合环保、卫生部门关于室内空气质量和活饮用水等相关要求，选址应远离各类污染源；改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件，具备污水纳管条件。


（七）空间标准。改建项目人均承租面积、居住人数限制等应当符合国家和本市的相应规定。


参照住宅标准改建的，居住面积应当满足《住宅设计规范（GB50096-2011）》的要求，单间居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），单间人均使用面积原则上不得少于6平方米。


参照宿舍标准改建的项目，应当满足《宿舍建筑设计规范（JGJ 36-2016）》的要求，人均承租面积不得低于4平方米，每个房间居住人数最多不得超过4人。


（八）其他技术标准。改建项目的其它设计、建设和管理要求应符合国家及本市的规范和技术标准。


四、改建程序


（一）申请。实施主体向所在区（管委会）住建部门提交下列材料申请备案。区（管委会）住建部门应当在3日内予以备案。


申请材料包括：


1.改建项目的书面申请；


2.房屋不动产权证或其他合法权属证明、房屋租赁合同；


3.房屋产权人、抵押权人等相关权利人同意改建租赁住房的书面意见；


4.项目改建方案（附相关的平面图纸）；


5.房屋安全鉴定机构出具的有效的房屋结构检测合格证；


6.房屋产权人或住房租赁企业的身份证明材料；


7.其它需要提供的资料。


（二）实施。取得备案通知书后，实施主体应委托具有相应资质的设计单位进行设计，出具满足相关规范、标准的设计方案；在项目开工建设前，办理施工图设计文件审查、质量安全、施工许可等审批（备案）手续。对申报完成审核和认定的项目，相关部门应配合完成上述审批手续的办理。


实施主体根据供水、供电、燃气、供暖部门的办事指引，按居民收费价格标准办理用水、用电、燃气、供暖等开户手续。


（三）验收。各区（管委会）质量安全监督部门依法对辖区内改建租赁住房工程的质量和施工安全进行监督。实施主体按照相关程序完成项目改建后，由区（管委会）住建部门组织相关部门联合验收，并形成联合验收意见。


（四）资金奖补。项目经区政府（管委会）审核同意后，由各区政府（管委会）负责对改建项目进行跟踪审计和奖补资金发放。纳入试点的改建项目按照最高每平方米600元奖补。


五、运营管理


（一）改建项目验收通过后，住房租赁企业应依托我市住房租赁综合监管服务平台，按要求做好房源信息发布、租赁合同网签及备案工作，首次租赁期限原则上应不短于180天，不超过20年，严禁“以租代售”。


（二）住房租赁企业对参照宿舍标准改建的住房与企事业单位签订租赁合同,每个房间居住人数不得超过4人。


（三）住房租赁企业须建立内部日常管理制度，按照要求纳入社会综合治理。


（四）对已经审批改建后的项目，原权属登记不做变更。租赁住房运营期间，若按城市规划需要拆除的，按改建前的房屋用途和建筑面积予以补偿。


（五）房源、租住人员等相关信息通过我市住房租赁综合监管服务平台实现与教育、公安、社保、医保、住房公积金等部门信息共享。


纳入我市住房租赁试点的“城中村”“城边村”项目，参照本意见执行。


本意见自印发之日起施行。


济南市住房和城乡建设局


2019年12月31日

发布日期：2020-01-03

一、制定背景


2019年7月，我市成功入选培育和发展住房租赁市场发展试点城市，得到了中央财政专项资金的大力支持。随着城市化进程的不断推进，我市已成为人口净流入量大、租赁住房需求旺盛的城市，为加快培育和发展住房租赁市场，推进试点工作，我市研究制定了《关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）及多项配套政策文件，通过培育专业化规模化住房租赁企业、建设住房租赁综合监管服务平台、增加租赁住房供应、创新住房租赁体制机制建设等途径，大力推进住房租赁市场供给侧改革，构建“两多一并”的新型住房体系，不断提升新市民获得感、幸福感，努力打造住房租赁市场“济南样板”。


二、政策依据


根据《财政部住房城乡建设部关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》 （ 财综〔2019〕2号）等文件要求，结合我市实际，制定本《实施意见》。


三、政策内容


《实施意见》作为3年试点工作的具体指导性文件，主要包括总体要求、重点工作、保障措施三个方面内容。


1.总体要求。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，始终坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的”战略定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，扩大租赁住房建设和供应规模，满足多层次住房租赁需求，完善住房租赁市场体系，促进住房租赁市场健康发展，实现人人有房住、房房有人住，更好地支撑 “大强美富通”现代化国际大都市建设。通过3年试点工作，新增租赁住房360万平方米，逐步完善住房租赁市场体系，促进住房租赁市场健康发展。


2.重点工作。《实施意见》提出了五项重点工作：多渠道筹集住房租赁房源，增加有效供给；培育专业化规模化住房租赁企业；建设住房租赁综合监管服务平台；加大住房租赁政策支持；建立完善住房租赁制度体系。


3.保障措施。《实施意见》从职责分工、绩效考核、管理体制、市场监管四个方面提出具体工作要求，为发展我市住房租赁市场提供了具体措施和制度保障。


四、重点解读


1.关于新增租赁住房的奖补问题。《实施意见》根据我市住房租赁市场发展实际，明确了3年试点期间新增租赁住房的奖补标准。新建租赁住房项目最高1000元/平方米、改建非居住房屋项目最高600元/平方米、盘活社会闲置存量住房项目最高180元/平方米，按照“前期就高、后期根据实际情况适当调整”的原则发放奖补资金。对于新建、改建、盘活的新增租赁住房只给予一次奖补。


（1）新建类租赁住房项目，主要指国有住房租赁企业、房地产开发企业以及其他国有或民营企业，在商业商务集聚区、轨道交通站点、科研、产业园区等生产生活便利、租赁住房需求集中区域建设或配建的租赁住房项目。项目奖补资金按照工程进度节点发放，项目主体结构施工至正负零后发放40%，项目主体封顶后发放30%，项目通过综合验收备案并将房源录入市住房租赁综合监管服务平台系统后发放30%。


（2）改建类租赁住房项目，主要是指将用途为办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等非居住存量房屋，在消防、结构等方面符合相关规定的前提下，按规定程序审核通过后改建为租赁住房的项目。在项目通过审核认定后发放40%，项目竣工验收合格并投入运营后发放60%。改建非居住存量房屋项目以整栋改建为主，单个改建规模不少于50套（间），不足50套（间）的项目，不享受奖补。


（3）盘活类租赁住房项目，是指住房租赁企业以收购、长期租用、受托经营等方式盘活筹集闲置住房用作租赁住房的项目。企业对实施装修改造的盘活房源（累计新增50套（间）及以上，总面积不低于3000平方米），经区（管委会）住建部门验收并在市住房租赁综合监管服务平台发布房源信息后可申请奖补。


申请奖补资金的租赁住房项目面积、套数等信息，以市、区（管委会）住建部门审核后录入市住房租赁综合监管服务平台的数据为准。


2.住房租赁试点工作的时间范围。住房租赁试点工作从2019年7月至2021年12月底。


盘活闲置存量住房时间节点：2019年7月1日至2021年12月31日内住房租赁企业与出租人签订委托合同的房源。


新建租赁住房和改建非居住存量房屋时间节点：2019年7月1日至2021年12月31日内开工建设的项目。


以上时间范围内的新增租赁住房可申请奖补资金。


3.租赁住房的运营时间要求。盘活的闲置存量住房，持续运营期由住房租赁企业与房屋所有权人协商确定，原则上不低于3年，单次租赁期限原则上应不短于180天；


新建租赁住房和改建类租赁住房，持续运营期不少于10年，单次租赁期限原则上应不短于180天，不超过20年，严禁“以租代售”。


4.关于租赁住房装修改造的问题。


租赁住房出租主体对成套住宅装修改造，应保持原房屋的空间布局结构，客厅、餐厅不得隔断出租，厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租用于居住。不得将原设计的房间分割、搭建后出租，不得按床位出租。按间出租的租赁住房，单间居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），单间人均使用面积原则上不得少于6平方米。已改变原有房屋空间布局的租赁住房，住房租赁企业及个人出租人应在《实施意见》公布之日起3个月内恢复房屋原空间布局。未按要求执行的，按照住建部《商品房屋租赁管理办法》第二十二条的规定予以处罚。


5.关于执行民用水电气暖价格的问题。


为培育和发展住房租赁市场，鼓励住房租赁企业将社会闲置或利用率低的办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等非居住存量房屋整栋改建为租赁住房，并纳入市住房租赁综合监管服务平台统一管理，用于长期租赁，以增加租赁住房供给，改建后的租赁住房水、电、气、暖执行民用价格标准。


用于旅游度假需求的民宿、酒店等，个人购置的非居住用地内的成套房屋或大空间商业建筑，不执行民用水电气暖价格。


6.关于通过市住房租赁综合监管服务平台加强市场监管和服务的问题。


（1）住房租赁企业和房地产经纪机构须在市住房租赁综合监管服务平台（http://fwzl.jinan.gov.cn）进行登记备案；


（2）对参与试点的项目通过监管服务平台进行全过程管理；


（3）为住房租赁企业、房地产经纪机构提供房源信息核验、发布及合同网签备案等服务；


（4）实现与教育、公安、市场监管、住房公积金、银行等部门的信息共享，为住房租赁企业、出租人、承租人提供网上“一站式”服务。