天津市住房城乡建设委员会关于印发天津市原有住宅专项维修资金缴存程序及有关问题办理意见的通知

津住建发〔2020〕12号

市住房城乡建设委员会关于印发天津市原有住宅专项维修资金缴存程序及有关问题办理意见的通知

各区住房建设委、各有关单位：

《市国土房管局关于印发原有住宅小区公共设施专项维修资金缴存程序及有关问题办理意见的通知》（津国土房发〔2015〕12号）有效期届满。为进一步规范我市原有住宅专项维修资金追缴程序及有关问题，切实维护业主的共同利益，根据《中华人民共和国民法典》《关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金的工作意见》（津政发〔2004〕8号）等规定，结合我市专项维修资金追缴工作实际，现重新修订后印发给你们，请遵照执行。

一、原有住宅专项维修资金缴存程序

（一）登记

凡缴存原有住宅专项维修资金的房地产开发建设单位，应当到项目所在地区住房建设委办理相关手续，填写《原有住宅专项维修资金缴存单位登记表》（附件1）、《原有住宅专项维修资金缴存项目登记表》（附件2）、《原有住宅专项维修资金缴存项目明细表》（附件3），并提供以下材料（原件及复印件）：

1.《建设工程规划许可证》或者《天津市商品房销售许可证》；

2.《房地产实测报告》；

3.《工程结算单》或者《天津市建设工程施工合同》等有关建筑安装工程费的合同及说明；

4.配备机电设施设备的项目，需提供电梯、消防、二次供水等的购销、安装合同或者相关票据。

（二）核验

区住房建设委应当对下列事项进行核验：

1.提供相关材料的复印件与原件是否一致；

2.需按照《房地产实测报告》确认全部单套房屋建筑面积。

区住房建设委核验完毕后，由市住房保障服务中心依据房地产开发建设单位提供的相关材料，确认该项目建筑安装工程费标准，并核准该项目专项维修资金缴存金额。

（三）签约

房地产开发建设单位应当签订《原有住宅专项维修资金缴存协议书》（附件4），并及时办理专项维修资金缴存手续。

二、有关问题的办理意见

（一）住宅项目建筑安装工程费的计算方式

1.建筑安装工程费是原有住宅专项维修资金缴存的基准依据，由地基处理费和土建及安装工程费构成。房地产开发建设单位应当通过提供有效的相关材料，确定该项目建筑安装工程费的金额。

2.因房地产开发建设单位不能提供项目《工程结算单》或者《天津市建设工程施工合同》等相关材料，无法依据建筑安装工程费确定专项维修资金缴存金额的，可以参照天津市商品住宅开发投资成本建筑安装工程费标准（附件5）计算专项维修资金缴存金额。

3.房地产开发建设单位通过提供《工程结算单》或者《天津市建设工程施工合同》等相关材料，计算出的建筑安装工程费低于天津市商品住宅开发投资成本建筑安装工程费标准的，如在合同中未明示包括地基处理费，按照每平方米增加50元地基处理费的标准计算专项维修资金缴存基数。

（二）原有住宅专项维修资金已发生使用的办理方式

对于已发生使用的共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，维修和更新、改造方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在小区明显位置进行公示。公示无异议的，房地产开发建设单位将相关材料报送到项目所在地区住房建设委核验后，可以从该项目的应缴存专项维修资金金额中减除。若公示后对部分费用使用明细产生异议的，房地产开发建设单位应当先缴存无争议部分的专项维修资金。

属于保修范围或者因工程质量问题发生的维修费用，应当由房地产开发建设单位自行承担；属于物业服务合同中约定应当由物业服务企业承担或者应当由专业经营服务单位承担的维修和更新、改造费用，不能从该项目的应缴存专项维修资金金额中直接减除。

（三）原有住宅专项维修资金已缴存到有关部门或转移给其他单位的办理方式

房地产开发建设单位已将专项维修资金缴存到有关部门的，应当到市住房保障服务中心办理移交、缴存手续。

房地产开发建设单位已将专项维修资金转移给物业服务企业或者其他单位的，由房地产开发建设单位负责清理缴存。

（四）不同时段专项维修资金的缴存

凡自1996年7月24日至2003年1月1日之间全市出售的住宅，按照《关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金的工作意见》（津政发〔2004〕8号）规定缴存专项维修资金；凡自2003年1月1日起签订商品房销售合同的住宅，按照本市商品住宅维修资金管理相关规定交存专项维修资金。

1996年7月24日前，房地产开发建设单位和有关部门向购房人承诺或有约定的，应按承诺或约定缴存专项维修资金；没有承诺或约定，若已经提取专项维修资金的，可以按照上述标准和程序缴存专项维修资金。

缴存专项维修资金后，如业主对提取、缴存有异议的，房地产开发建设单位应当负责解释，并承担相应责任。

（五）1996年7月24日缴存时限的划分

截止1996年7月24日尚未完成销售的商品住宅项目，均应当按照《关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金的工作意见》（津政发〔2004〕8号）要求，整体缴存专项维修资金。

（六）与原有住宅物业结构相连的非住宅物业专项维修资金的缴存标准

凡与原有住宅物业结构相连的非住宅物业，应当由房地产开发建设单位按照建筑安装工程费的2%缴存专项维修资金。

（七）取得销售许可证的还迁房专项维修资金的缴存

原有住宅小区中已取得销售许可证的还迁房，应当按照《关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金的工作意见》（津政发〔2004〕8号）规定缴存专项维修资金。

（八）原有住宅维修资金的计息

1.起息日。原有住宅维修资金分摊到户之日为起息日。

2.计息办法。每年的1月1日为交存维修资金的业主计息，在计息年度（指1月1日至12月31日）内新归集的维修资金按照一年期定期存款浮动利率计息。每年12月31日结息后，专项维修资金利息转入本金滚存使用。

三、原有住宅专项维修资金的使用

原有住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。具体使用办法和程序按照本市房屋维修资金使用相关政策执行。

四、文件有效期

本通知自2020年12月31日起施行，2025年12月31日废止。

附件：1.原有住宅专项维修资金缴存单位登记表

2.原有住宅专项维修资金缴存项目登记表

3.原有住宅专项维修资金缴存项目明细表

4.原有住宅专项维修资金缴存协议书

5.天津市商品住宅开发投资成本建筑安装工程费标准

2020年12月30日

（此件主动公开）

附件4

原有住宅专项维修资金缴存协议书

甲方：天津市住房保障服务中心

乙方：

根据《关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金的工作意见》（津政发〔2004〕8号）规定，自1996年7月24日至2002年12月31日止，全市出售的住宅均应当统一缴存共用设施维修资金。现就原有住宅专项维修资金缴存有关事宜，订立以下协议：

第一条甲方负责对全市住宅维修资金的统一归集和管理、使用、监督等工作。

第二条甲方负责制定原有住宅维修资金缴存、使用和管理等有关规定和办事程序。

第三条甲方负责在天津银行开立原有住宅专项维修资金缴款专用账户，以保证乙方顺利按时缴存维修资金。

第四条甲方应按有关规定保管好维修资金，做到专款专用，并从维修资金分摊到户之日起比照商品住宅缴存维修资金的利率计息。

第五条乙方应当按照有关规定，及时全额缴存维修资金。

第六条乙方于年开发建设的区路（道）小区，涉及原有住宅套、建筑面积平方米，应缴存维修资金元。

第七条截至本协议签订之日，上述小区已发生并经业主确认的维修费用共元，减除上述维修费用后，乙方实际应缴存维修资金元。

若业主对已发生的维修费用不予确认的，不得在应缴存维修资金中减除，由乙方自行承担。

第八条乙方对所提供原有住宅的房屋套数、建筑总面积、建安工程费和已发生维修费用的业主确认书等资料的真实、有效负有完全责任。

第九条乙方缴存原有住宅专项维修资金后，如业主提出异议，乙方应负责解释。如出现矛盾和纠纷，乙方应负责解决并依据有关法律法规承担相应责任。同时，妥善解决原有住宅的各种遗留问题。

第十条其他约定事项

第十一条在本协议执行过程中，对本协议所作的任何更改或补充，应订立书面变更或补充协议，并成为本协议不可分割的一部分，与本协议具有同等效力。

第十二条本协议一式两份，甲乙双方各持一份。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

年月日年月日

附件5

天津市商品住宅开发投资成本建筑安装工程费标准

年度	建筑安装工程费（元/平方米）
结构	1996年	1997年	1998年	1999年	2000年	2001年
砖混结构		690	713	690	680	680	——
框轻结构		780	803	843	830	820	890
框剪结构		——					1340
钢混结构		——					1460

注：建筑安装工程费包括地基处理费和土建及安装工程费

原有住宅专项维修资金缴存政策问答

来源：天津住建网/物业管理处时间： 2021-02-19

原有住宅专项维修资金缴存政策问答

1.什么是原有住宅，原有住宅是否应当缴存专项维修资金？

答：凡在本市行政区域内，自1996年7月24日《天津市住宅小区物业管理暂行办法》(津政发〔1996〕33号)颁布实施起，至2003年1月1日实施《天津市商品住宅维修基金管理办法》（津政发〔2002〕90号）止，全市出售的住宅统称为原有住宅，均应当按照《关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金的工作意见》（津政发〔2004〕8号）规定缴存专项维修资金。

1996年7月24日前，房地产开发建设单位和有关部门向购房人承诺或有约定的，应按承诺和约定缴存专项维修资金；没有承诺和约定，若已经提取专项维修资金的，可以按照上述标准和程序缴存专项维修资金。

2.原有住宅专项维修资金的缴存标准是什么？

答：根据《关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金的工作意见》（津政发〔2004〕8号）规定，原有住宅应当由房地产开发建设单位按照住宅小区建安工程费的2%缴存维修资金。

3.原有住宅专项维修资金有哪些缴存程序？

答：原有住宅专项维修资金缴存程序有以下3项程序：

(1)登记。凡缴存原有住宅专项维修资金的房地产开发建设单位，应当到项目所在地区住房建设委办理相关手续，并提供以下材料（原件及复印件）：①《建设工程规划许可证》或者《天津市商品房销售许可证》；②《房地产实测报告》；③《工程结算单》或者《天津市建设工程施工合同》等有关建筑安装工程费的合同及说明；④配备机电设施设备的项目，需提供电梯、消防、二次供水等的购销、安装合同或者相关票据。

（2）核验。区住房建设委应当对下列事项进行核验：①提供相关材料的复印件与原件是否一致；②需按照《房地产实测报告》确认全部单套房屋建筑面积。

区住房建设委核验完毕后，由市住房保障服务中心依据房地产开发建设单位提供的相关材料，确认该项目建筑安装工程费标准，并核准该项目专项维修资金缴存金额。

（3）签约。房地产开发建设单位应当签订《原有住宅专项维修资金缴存协议书》，并及时办理专项维修资金缴存手续。

4.如何计算原有住宅项目建筑安装工程费？

答：建筑安装工程费是原有住宅专项维修资金缴存的基准依据，由地基处理费和土建及安装工程费构成。房地产开发建设单位应当通过提供有效的相关材料，确定该项目建筑安装工程费的金额。

因房地产开发建设单位不能提供项目《工程结算单》或者《天津市建设工程施工合同》等相关材料，无法依据建筑安装工程费确定专项维修资金缴存金额的，可以参照天津市商品住宅开发投资成本建筑安装工程费标准计算专项维修资金缴存金额。

房地产开发建设单位通过提供《工程结算单》或者《天津市建设工程施工合同》等相关材料，计算出的建筑安装工程费低于天津市商品住宅开发投资成本建筑安装工程费标准的，如在合同中未明示包括地基处理费，按照每平方米增加50元地基处理费的标准计算专项维修资金缴存基数。

5.原有住宅专项维修资金如何使用？

答：原有住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。具体使用办法和程序按照本市房屋维修资金使用相关政策执行。

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