​济南市住房和城乡建设局济南市财政局济南市自然资源和规划局济南市城市管理局关于印发《关于进一步加快推进城中村改造的若干细则》的通知

 

各区县人民政府，市政府各部门（单位）：

    为进一步加快推进我市城中村改造工作，打造宜居、韧性、智慧城市，推动城市高质量发展，经市政府同意，现将《关于进一步加快推进城中村改造的若干细则》印发给你们，请结合实际认真遵照执行。


济南市住房和城乡建设局      济南市财政局

    济南市自然资源和规划局   济南市城市管理局

2024年6月24日

 （此件公开发布）

 


 

为进一步加快推进我市城中村改造工作，根据国家、省、市有关规定，结合我市实际，经市政府同意，制定本细则。

一、推行多样化改造方式

城中村改造坚持因地制宜、分类实施的原则，按照我市城中村改造规划计划，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三类方式推进实施。具备条件的城中村实施拆除新建；不具备条件的不可强行推进，要开展经常性整治提升，防控风险隐患；介于前两类之间的实施拆整结合。拆除新建的应按照城市标准规划建设管理，整治提升的应按照文明城市标准整治提升和实施管理，守住安全底线，拆整结合的应统筹参考前两类标准，综合考虑村庄实际情况实施改造提升。

二、推行两种安置依据

城中村改造村（居）民可选择以被安置人口数量或以宅基地面积作为安置依据。其中，选择以被安置人口数量作为安置依据的，安置人口应当依法依规认定，在充分考虑公共面积分摊的情况下，原则上多层建筑人均安置建筑面积不低于40平方米、小高层不低于43平方米、高层不低于47平方米。选择以宅基地面积作为安置依据的，执行《济南市人民政府关于印发济南市征收集体土地房屋补偿办法的通知》（济政发〔2024〕8号）。选择货币安置的，确定应安置房屋面积后，参照同地段安置房市场价格，经依法评估后予以补偿。

三、明确拆迁补偿标准

以被安置人口数量作为安置依据的房屋征收拆迁时，原房屋面积超出每人40平方米的部分，按照省政府批复的济南市征地地上附着物补偿标准予以补偿。以宅基地面积作为安置依据的房屋征收拆迁时，执行《济南市人民政府关于印发济南市征收集体土地房屋补偿办法的通知》（济政发〔2024〕8号）。

四、实施多样化生活保障

（一）生活保障原则

坚持“尊重历史、实事求是、民主决策、分类实施”的原则，创新建立多样化、多渠道、可选择的生活保障机制。本细则实施前已完成总体策划方案备案（批复）的城中村改造项目，按照原路径继续组织实施生活保障；本细则实施后完成总体策划方案备案（批复）的城中村改造项目，应依据本细则组织实施。

（二）生活保障方式

城中村改造前，实施主体需在充分征求村（居）意见的基础上，综合考虑项目实际、资金平衡和城市规划等因素，确定生活保障方式及标准，合理选择实物保障、货币化保障等多样化的保障方式。

1.实物保障。一是建设生活保障房。探索建设商业用房、商务办公用房、租赁型住房、新型工业厂房等多种形式的生活保障房。二是结合保障性租赁住房。鼓励将村（居）保留的经营性房屋，改造提升后整体租赁，具备条件的可按相关政策用作保障性租赁住房。三是用好既有收益性房产。对改造后予以保留的各类商业办公、酒店、租赁性厂房等收益性房产，可转为村（居）改造后的生活保障房，对依法依规建设的安置房底层商业用房，经实施主体与改造村（居）协商一致后，可转为生活保障房，转为村（居）生活保障房的收益性房产、安置房底层商业用房计入生活保障总规模，要严格进行质量鉴定与面积核准，确保房屋使用安全，相应费用纳入城中村改造成本。

2.货币化保障。实施主体可将参照同地段具有稳定性收益的房屋评估价格折算的保障资金或统筹安排的货币化保障资金，与村（居）协商一致后，用于购买商业用房、商务办公用房、新型工业厂房等收益性房产和具有稳定收益的投资产品，签订货币化购买协议，实现村（居）长远稳定收益。货币化保障收益打入专项资金监管账户，由所在街道办事处进行监管。

（三）加强生活保障项目运营管理

区县政府（含代管镇、街道的功能区管理机构，下同）或市级投融资平台实施的生活保障项目，本着充分尊重群众意愿和保障群众利益的原则，对选择实物保障的项目，由区县政府制定运营管理方案；对选择货币化保障的项目，由区县政府负责监督管理。村（居）自主实施的生活保障项目，由区县政府负责监督指导村（居）做好项目的招商及运营管理等工作。

五、规范村居人员认定

按照“尊重历史、兼顾现实、程序规范、群众认可”的原则，参照《中共济南市委济南市人民政府关于稳步推进全市农村集体产权制度改革的实施意见》（济发〔2018〕21号）相关规定，由各区县进一步完善城中村改造集体经济组织成员、非集体经济组织成员认定工作规范。选择以被安置人口作为安置依据的，分别增加不超过10%的安置房面积和生活保障房面积，用于安置、保障集体经济组织新增人口。选择以宅基地面积作为安置依据的，增加不超过10%的生活保障房面积，用于保障集体经济组织新增人口。本细则实施前已完成总体策划方案备案（批复）的城中村改造项目，按照备案（批复）的人口机动系数执行；本细则实施后启动的城中村改造项目，依据本细则执行。长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户，经村民代表大会研究同意并履行相应程序后，可与村集体经济组织成员一并安置，但不享受生活保障房政策，解决方式为自购安置房，价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠。安置补偿方案要经村民（股东）会议或由村民（股东）会议授权村民（股东）代表会议讨论通过。

六、分类处理违法违章建设

对城中村改造范围内历史形成的违法违章建筑，本着有利于规范和加快推进城中村改造工作的原则，实行分类处理：对原村集体所有的非居住用房，改造时可以保留的，作为生活保障房对待，并相应核减生活保障房建筑面积；对符合或基本符合规划、建筑物满足安全使用要求，且用于安置本村居民的居住用房，经批准可完善相关手续，并核减安置面积；对严重违反国土空间规划，或存在严重质量安全隐患的房屋，依法拆除，有关责任人构成犯罪的移送司法机关依法追究刑事责任；其它类型的违法违章建设，按照有关规定依法处理。

七、规范安置房、生活保障房用地管理

（一）安置房用地管理

要先行安排安置房项目供地和建设，按照有偿方式定向供应，用地性质为城镇住宅用地。

（二）生活保障房用地管理

生活保障房用地作为村（居）集体经济组织所有资产，具有保障长远和维护稳定的重要功能，不得分配给集体经济组织成员，不得挪作他用，未经区县政府批准，不得抵押和上市交易。已履行总体策划方案备案（批复）程序，但未进行生活保障房供地的城中村改造项目，在与村（居）协商一致后，可选择以划拨方式或协议出让方式取得生活保障房用地土地使用权；纳入租赁住房管理的生活保障房用地供应按照相关规定执行。安置、生活保障和经营性用地以外的土地，全部由政府按规定适时征收储备，征收前由各区县负责落实管理责任。

八、加强安置房建设、分配管理及后期管理

（一）安置房建设。加强安置房规划设计和建设管理，确保安置房在合理工期内建成，安置房品质不得低于商品住房水平，配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用。安置房屋在交付时应当符合国家住宅质量安全标准和交付使用有关规定。

（二）安置房分配管理。安置房项目完成竣工验收并具备使用条件后应当尽快交付并组织分配；暂不具备分配条件的，由安置房建设单位会同改造村（居）或街道办事处将未分配房屋数量及户型、未分配原因、临时利用和管理措施等情况报各区县政府备案，由区县政府指定部门监督未分配房屋的后续管理以及统筹调配使用。安置房合规分配后，不动产登记部门依法办理不动产权证。

（三）安置房后期管理。采用协议出让、“招拍挂”等有偿方式供地的安置房项目，可在取得产权证后直接上市交易；采用国有划拨方式供地的安置房项目，可在取得产权证并按规定补缴土地出让金后上市交易。对依规划建设的分配后剩余的安置房，由相关区县政府负责其监督管理，可在取得产权证并经区县政府批准后上市交易，其中，采用划拨方式供地的，需按我市处理历史遗留问题的政策补缴土地出让金后上市交易。本细则实施前已完成总体策划方案备案（批复）的城中村改造项目可参照本细则意见处理。

九、明确安置房、生活保障房成本计算标准

城中村改造项目安置房（含按规划确定的安置房地下设施）建设成本根据普通商品住宅建设成本计入城中村改造成本。生活保障房建设成本根据普通住宅、商业商务、工业仓储、办公等不同房屋用途，按照“一般建设成本”计入改造成本，建设资金超出部分由集体经济组织自筹，产权归集体经济组织。生活保障房项目规划红线范围内道路、绿化等配套设施以及按照规划要求建设的非经营性地下设施，其建设投入一并计入改造成本。

十、享受规费减免优惠

落实国家关于城中村改造税费减免的政策要求。城中村改造项目安置房和生活保障房减免城市基础设施配套费。本细则实施前已完成总体策划方案备案（批复）的城中村改造项目，城市基础设施配套费根据已备案（批复）面积按相关规定减免；本细则实施后完成总体策划方案备案（批复）的城中村改造项目，安置房城市基础设施配套费根据人均安置建筑面积计算总量予以减免，生活保障房城市基础设施配套费根据实际人均保障建筑面积计算总量予以减免。城中村改造项目安置房和生活保障房在办理不动产确权登记手续时，免收不动产登记费。

十一、明确审批备案程序

城中村改造项目启动前，实施主体应当依据市政府批复的控制性详细规划和城中村改造规划计划，提前开展城中村改造项目规划策划和总体策划方案编制工作；涉及历史文化风貌保护的，应当在项目总体策划方案中设置专章明确历史风貌保护措施。城中村改造项目总体策划方案需经区县政府批复后报市城市更新工作领导小组办公室备案，对于总体策划方案备案（批复）1年后无实质性进展（未启动房屋拆迁且安置房未开工建设），再次启动改造的，应当重新履行审批备案程序。

十二、其他

城中村改造所涉及居民的社会保险、社会救助、就业扶持、村集体经济组织经济体制转变、村改居、户籍管理等方面工作，按国家相关法律法规执行。

十三、明确政策适用范围

历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区辖区以及济南高新区管委会、济南新旧动能转换起步区管委会、南部山区管委会城镇开发边界内的村庄改造适用本细则，其它区县可参照本细则实施。

    本细则自2024年7月1日起施行。