青岛市人民政府关于加快公共租赁住房建设的意见

2012-10-25                           青政发〔2012〕43号    

各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：
  为加快公共租赁住房和人才公寓（以下统称公共租赁住房）建设，进一步完善我市住房保障和供应体系，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》 （ 国办发〔2011〕45号）、省政府办公厅《关于进一步加快解决企业职工住房问题的意见》 （ 鲁政办发〔2011〕71号）、省政府办公厅《关于贯彻国办发〔2011〕45号文件进一步加强保障性安居工程建设和管理的意见》 （ 鲁政办发〔2012〕35号）等文件精神，结合我市实际，制定本意见。
  一、充分认识加快公共租赁住房建设的重要意义
  公共租赁住房是面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、各类人才、新就业职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应的保障性住房。建设公共租赁住房不仅是加快解决城市中低收入家庭住房困难的务实措施,也是服务蓝色经济区、高端产业发展，特别是“千万平米”科技孵化器建设等发展战略，促进优秀人才来青创新创业发展的重要举措。各级政府和有关部门要从保障和改善民生、深入实施人才强市战略、促进社会和谐稳定、加快转变发展方式、增强城市发展活力、落实“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”的战略高度，进一步统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极推进公共租赁住房建设。
  二、明确发展目标和规划布局
  （一）发展目标。完善住房保障制度体系，加快发展公共租赁住房，逐步建立起以公共租赁住房为主体的多元化住房保障和供应体系。自2012年开始，5年内计划开工建设公共租赁住房不少于5万套。市国土资源房管局、市人力资源社会保障局要按照职责分工，编制公共租赁住房年度建设计划，经市政府批准后下达。符合公共租赁住房政策标准建设的人才公寓项目，纳入公共租赁住房规划和年度计划。各区（市）政府、功能区管委会要根据年度建设计划，加快组织房源筹集，每年新开工建设公共租赁住房数量不低于年均计划数量。
  （二）规划布局。公共租赁住房应当依据城市总体规划、产业布局和住房困难群体的需求，统筹规划、合理布局。区域内的公共租赁住房规划布局和建设计划由相关管委会、区（市）政府根据实际情况确定。面向低收入家庭配租的公共租赁住房按照属地化的原则解决，面向各类人才供应的公共租赁住房应与科技孵化器同步规划、同步配套、同步建设，面向新就业职工、外来务工人员等其他对象供应的公共租赁住房可实行市区统筹。
  三、大力推进房源建设和筹集
  （一）建筹方式。公共租赁住房按照“政府引导、企业参与、政策扶持、市场运作”的原则，通过新建、改建、购买和租赁相结合的方式，多渠道筹集。
  1.新建。采取政府投资和社会投资相结合，配建和集中建设相结合，鼓励单位自筹建设等方式增加公共租赁住房房源供应。
  （1）政府投资委托代建。由政府直接投资，委托开发建设单位建设，建成后产权移交政府。
  （2）国有投资公司建设。国有投资公司以及投融资平台要发挥主导作用，积极参与公共租赁住房建设和经营。市区两级国有投资公司应主动参与公共租赁住房建设，市区两级财政可通过注入资本金或直接投入项目建设资金等方式支持国有投资公司参与建设。市级国有投资公司应优先承担其土地一级开发所在区域的公共租赁住房建设。
  （3）社会投资建设。鼓励大专院校、科研机构以及用工规模较大或引进人才较多的企事业单位利用自有存量国有建设用地建设公共租赁住房。鼓励农村（社区）集体经济组织投资、建设和经营公共租赁住房。企业较为集中的各类开发区、工业园区和产业园区，应当按照集约用地的原则，在企业相对集中的地段，由相关企业出资参与集中建设公共租赁住房，统一配套公共服务设施。
  （4）开发项目配建。各类住宅建设用地应优先配建公共租赁住房。存量建设用地配建公共租赁住房的比例参照市政府办公厅《关于加强保障性住房和限价商品住房建筹工作的通知》（青政办字〔2010〕165号）的有关规定执行。新增建设用地规划为住宅的，应按照不低于规划住宅建筑面积20%的比例配建公共租赁住房。其他商服等非住宅房地产项目可按照10%的比例提取土地出让金用于保障性住房建设。配建的公共租赁住房由开发建设单位长期持有的项目，配建比例可适当降低。
  2.收购商品住房。结合房地产市场情况，通过政府公开招标采购的方式购买部分商品住房作为公共租赁住房，以满足对公共租赁住房的急需。
  3.改建。利用闲置房屋改建为公共租赁住房。改造的住房必须符合规划、用地以及基本居住要求，符合规定的安全卫生标准和节能环保要求。
  4.租赁存量住房。通过政府公开招标采购的方式，在城中村改造项目的闲置房源中集中租赁一批住房，或者长期租赁部分存量住房作为公共租赁住房房源。
  （二）建设标准。公共租赁住房主要为成套中小户型住房或集体宿舍。新建的公共租赁住房要符合安全卫生标准和节能环保要求。成套建设的公共租赁住房要综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口等要素合理确定套型比例和结构。公共租赁住房的套型建筑面积控制在60平方米以内。人才公寓的套型建筑面积控制在85平方米以内，其中面向高层次人才的人才公寓可根据具体情况适当调整。以宿舍形式建设的公共租赁住房，应符合住房城乡建设部《宿舍建筑设计规范》以及省、市有关建筑标准、规范和规定。
  （三）规划配套。公共租赁住房建设要综合考虑居住家庭的实际需求，同步规划建设教育、医疗、商业、文化等公共服务设施，解决其交通出行、子女入学等问题。公共租赁住房的地下车库（位）按照供应群体需求，可按每户0.3个配备（限价商品住房可按每户0.8个、经济适用住房可按每户0.4个、廉租住房可按每户0.1个配备），并满足相关法规、规范要求。政府投资建筹的公共租赁住房应严格执行《青岛市廉租住房和公共租赁住房装修及配套标准》，其他公共租赁住房应参照该标准，根据不同的承租群体进行相应的装修，配备必要的生活设施，具备入住条件。
  四、规范项目建设和管理
  （一）强化工程质量管理。严格执行工程建设法定程序和制度。加强工程建设全过程质量安全监管。各级工程质量安全监督机构要调整充实力量，把辖区内公共租赁住房等所有的保障性安居工程全部纳入监管范围，实施专人或专门科室的监督管理，强化对参建各方建设行为和工程实体质量安全的监督检查。全面落实保障性安居工程质量通病专项治理的各项管理和技术措施，确保质量，保证使用功能。实行质量终身责任制，保障性安居工程项目的建设、勘察、设计、施工、监理、图审、检测等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员和其他工程质量关键岗位持证上岗人员，按照各自职责，对所承担工程项目在设计使用年限内的质量负终身责任。保障性安居工程建设发生质量安全责任事故的，依法对勘察、设计、施工、监理单位及有关责任人员在市场准入方面作出严肃处理。保障性安居工程要严格执行质量分户验收制度，验收内容不得缩减，验收标准不得降低。未经分户验收或分户验收不合格的保障性安居工程，不得组织竣工验收或交付使用。
  （二）规范企事业单位公共租赁住房建设审批程序。企事业单位利用自有存量国有建设用地建设公共租赁住房的，应持土地权属证明、经职工代表大会或者工会讨论通过的建设和分配方案等证明材料向区（市）住房保障机构提出申请，经审核材料齐全的，由区（市）政府报市政府审批，经市政府批准后，市国土资源房管局将其纳入保障性安居工程建设规划和年度计划，企事业单位再按有关规定和程序申请办理用地预审、规划、项目核准或备案、建设等审批手续。
  （三）加强房源租售管理。政府投资建设和筹集的公共租赁住房，承租人租住满5年的，可以申请购买，购买价格由市国土资源房管局会同市物价局、市财政局在综合考虑建设、财务成本等因素的基础上确定。出售的公共租赁住房自购房人办理房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年后需要上市交易的，由政府优先回购，回购价格考虑原销售价格加同期银行存款活期利息等因素确定；政府放弃回购的，按届时经济适用住房上市交易的相关规定执行。
  房地产企业或其他社会投资机构投资建设的公共租赁住房，且其土地用途为住宅的，可以先租后售，出租期限不低于5年，出租期限自公共租赁住房办理房地产登记之日起计算。在规定的最低出租期限届满后，可以继续出租，也可按核定的价格出售。出售价格由市国土资源房管局会同市物价局在综合考虑建设、财务成本等因素的基础上确定。拟将公共租赁住房出售的，应在出租期限届满前1年告知承租人，承租人享有优先购买权。出售的公共租赁住房自购房人办理房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年后需要上市交易的按届时经济适用住房上市交易的相关规定执行。
  利用自有存量非住宅国有建设用地建设的和以宿舍形式建设的公共租赁住房只能出租，不得出售或变相出售。房源由住房保障机构实施统一管理，优先面向用地单位经审核符合政策规定条件的人员配租，配租后如有剩余房源，由住房保障机构面向社会公开配租。
  公共租赁住房项目竣工后，所有房源应当一并办理初始登记，不得分割登记或部分处置。在规定的出租期限内，因单位资产处置等情况确需整体转让公共租赁住房的，不得改变原用途，应按规定和约定继续出租。擅自改变土地和房屋用途的，要依法从严处理。
  （四）健全准入机制。公共租赁住房供应对象主要为城市中低收入住房困难家庭，各类人才、新就业职工中的住房困难群体和外来务工人员。公共租赁住房准入条件应根据本地经济发展水平和财力状况合理确定。现阶段申请公共租赁住房的城市中低收入家庭应符合我市保障性住房准入条件。
  申请市区公共租赁住房的新就业职工应具有市区常住户口、首次参加工作不满5年,已与用人单位签订1年以上的劳动（聘用）合同,在本市市区范围内无私有住房且未承租公房。申请市区公共租赁住房的外来务工人员应在公安机关连续办理市区范围内暂住登记1年以上，已与用人单位签订1年以上的劳动（聘用）合同,在我市连续缴纳社会保险1年以上或在我市累计缴纳社会保险3年以上，在本市市区范围内无私有住房且未承租公房。
  人才申请公共租赁住房应符合人才认定标准等条件，具体申请条件由人才主管部门另行制定。
  国土房管、民政、公安、人力资源社会保障、住房公积金、地税等部门要建立健全申请家庭住房和经济状况联合审核机制。市国土资源房管局要会同相关部门加快住房保障信息系统建设，搭建资格审核相关部门的信息化工作平台，实现部门之间网上审核，切实提高工作效率和审核准确率。对以虚假资料骗租公共租赁住房的，一经查实立即纠正，并取消其在5年内再次申请租赁公共租赁住房的资格。
  （五）加强使用管理。公共租赁住房物业服务、维修养护等工作要通过市场招标等方式选择具有相应资质、企业信用度高、管理规范的专业公司实施。各区（市）有关部门要加强公共租赁住房租（售）后管理，定期检查公共租赁住房使用情况，对违反规定将公共租赁住房转借、转租、改变用途且拒不整改的，应当按照有关规定或者合同约定收回。对公共租赁住房承租人经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合保障条件的，应当要求承租人腾退住房；逾期不腾退的，应当按市场价格收缴租金。对拒不服从退出管理的，可以依照规定或合同约定申请人民法院强制执行。
  五、落实各项支持政策
  （一）保障公共租赁住房用地。
  1.加强用地计划管理。公共租赁住房建设用地要纳入年度建设用地供应计划，实行计划单列，应保尽保。储备土地和收回使用权的国有土地规划为住宅的，要优先用于安排公共租赁住房等保障性住房建设。各区（市）国土资源部门要根据公共租赁住房建设计划，做好建设用地供应计划。建设用地供应计划要统筹考虑存量建设用地和新增建设用地，市政府根据年度公共租赁住房用地需求，预留专项新增建设用地指标，统一调配使用，予以重点保障。各区（市）应按照“专地专供、专地专用、限时使用、不得挪用”的原则，优先保障公共租赁住房供地计划的落实。各区（市）应于每年4月30日前上报下一年度公共租赁住房供地计划，并于次年4月30日前完成供地。
  2.明确土地供应方式。公共租赁住房用地以划拨方式供应。集中建设的公共租赁住房建设项目，应当充分考虑居民就业、就医、就学以及加强社会管理等需要，同步配套市政公用设施、生活服务和公共服务设施，并可配建不超过15%的商业等经营性用房用于出租出售，营业收入用于弥补公共租赁住房建设和运营成本。配建商业等经营性用房的建设用地随项目供应，按规定办理出让手续，缴纳土地出让金。配建商业等经营性用房用地实现土地出让收益，可根据项目资金平衡情况，给予适当补助。
  企事业等单位利用自有存量国有建设用地（按规划要求必备的绿地、配套设施用地除外）建设公共租赁住房的，原用地性质可以保持不变，且不需补缴土地出让金,其投资建设主体确定为原用地单位。
  （二）落实税费优惠政策。公共租赁住房建设项目按规定免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。各事权单位按城市基础设施配套费配套范围负责配套，建设费用由政府负担。严格执行财政部、国家税务总局《 关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》 （ 财税〔2010〕88号）有关规定，对公共租赁住房建设和运营中涉及的城镇土地使用税、土地增值税、印花税、营业税、所得税、契税、房产税等项目按照规定予以税收优惠。
  （三）保证政策性资金投入。积极争取中央补助资金支持公共租赁住房建设。各区（市）政府、功能区管委会要按照规定的渠道和标准筹集公共租赁住房建设资金，并在年度预算中安排。从住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后的全部余额、土地出让净收益中按照不低于15%的比例安排资金用于保障性住房建设。政府债券资金要优先用于保障性住房建设。
  市内四区范围内由政府投资委托代建筹集的公共租赁住房，其建筹资金由市区两级财政分担。市南区、市北区因土地原因无法落实项目、需异地落实的，经批准可在其他区调剂落实，除应承担项目建设全部费用外，还应对落地区因建设公共租赁住房减少的税收等收益进行适当补偿。对区域内异地配建提取的货币化资金，可以在本辖区统筹使用，专项用于集中建设项目的征地、拆迁等费用。
  其他区市项目建设任务可以参照以上模式，通过增加财政投入，发挥市、区（市）国有投资公司或投融资平台作用，鼓励社会资金参与建设等方式，组织实施建设和经营。
  对纳入政府保障性住房建设任务且未享受政府公共租赁住房专项补助资金的公共租赁住房项目贷款，可由政府进行适当贴息。用于公共租赁住房项目贷款贴息的资金可从市政府、区（市）政府、功能区管委会安排的保障性住房专项资金中列支。政府公共住房投资机构可将市政府每年投入的保障性住房建设资金以及政府投资建设的保障性住房进行整合，通过抵押贷款等方式多渠道筹措资金支持公共租赁住房建设。具体财政资金投资、奖补、贴息、集中建设项目提取资金、异地建设费用等办法由市财政局会同市国土资源房管局另行制定。
  （四）吸纳社会资金参与建设。积极引导社会资金和民间投资参与公共租赁住房建设。银行业金融机构要加大信贷支持力度，在贷款期限和利率方面给予适当优惠，进一步提高对保障性安居工程的金融服务水平。对于符合条件的公共租赁住房项目、政府融资平台公司，可直接发放贷款，融资平台公司贷款偿付能力不足的，由同级政府统筹安排还款。符合规定条件的市政府、区（市）政府、功能区管委会融资平台公司可按规定程序发行企业债券或中期票据专项用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。承担公共租赁住房等保障性安居工程建设项目的其他企业，也可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。政府投资建设的公共租赁住房，按照国家有关部门的政策规定，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设范围。
  六、加强组织领导和监督考核
  建立市公共租赁住房建设工作联席会议制度，负责对我市公共租赁住房等保障性住房建设、土地供应和阶段性任务等重大事项进行决策、协调。发改、建设、规划、土地、环保、物价等部门要积极开通绿色通道，实行一次性集中审批，从快办理项目计划立项、建设审批、规划设计、环境评价等手续，加快项目推进。区（市）政府、功能区管委会是公共租赁住房建设的责任主体，负责辖区内公共租赁住房统筹规划、建设管理、组织实施等工作。各有关部门按照职责分工做好公共租赁住房相关工作。对完成保障性住房建设任务成绩突出的区市、功能区管委，可根据其完成的目标任务给予一定的奖励。具体奖励办法由市财政局会市国土资源房管局研究制定。市监察局、市政府督查室要加强对公共租赁住房建设工作的监督考核。对工作不得力，措施不到位，公共租赁住房建设目标任务未落实的区（市）政府、功能区管委会和相关责任部门，按照有关规定进行问责。
  附件：青岛市公共租赁住房建设工作联席会议成员名单