关于印发《汕尾市地方税务局房地产业税源管理暂行办法》的通知【全文废止】

汕尾市地方税务局房地产业税源管理暂行办法

第一章 总则

第一条  为做好汕尾市地方税务局建安房地产业税源控管系统（以下简称“系统”）应用工作，规范我市房地产业的税源管理，提高征管水平，根据有关税收法律、法规和国家税务总局《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条  房地产业税源管理是指税务机关以房地产开发企业投资建设的房地产项目为管理对象，运用项目登记、网络开票、数据分析等控管手段，通过采集政府相关部门的第三方信息，根据系统分析情况，采取相应征管措施，实现对房地产业税源的全程控管的一种税收管理模式。
第三条  房地产业税源管理的指导原则
根据数据管税的理念，以系统为依托，实现对房地产业税源的全程控管；为构建管理、分析、评估、稽查的良性互动长效机制提供数据支持；确保应纳税款及时足额征收入库。
第四条  本办法所称的房地产业是指从事基础设施建设、房屋建设，并有偿转让房地产开发项目或者销售商品房（含土地、其他建筑物、附着物及配套设施）的房地产开发企业。
有偿转让包括取得货币、实物或其他经济利益。
应当纳入房地产业税源管理的情形包括：土地使用权的转让、买卖行为；住宅、公寓的开发、销售行为；办公楼的开发、销售行为；商业营业用房的开发、销售行为；其他建筑物的开发、销售行为。
非房地产开发企业的房地产权利人通过买卖或其他合法方式，将房产的所有权或土地使用权有偿转移给他人的行为，如办公楼的转让、二手房交易及合作建房的产品分配等，参照本办法。
第五条  本办法所称的房地产纳税义务人（以下简称纳税人），是指从事本办法第四条规定行为的单位和个人。

第二章 纳税人认定管理

第六条  在汕尾市范围内从事房地产开发的纳税人根据不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人：
（一）自开票纳税人：同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，可以在销售不动产所在地自行开具当地主管税务机关发售的《销售不动产统一发票（电子）》：
1.依法办理税务登记，或持《外出经营活动税收管理证明》的外来经营纳税人并依法办理报验登记；
2.执行国家税务总局《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》；
3.按照规定进行不动产项目登记并完整报送有关资料的；
（二）代开票纳税人：不同时符合本条第一款所列条件的纳税人为代开票纳税人，可以按税务机关的要求进行项目登记、依法申报缴纳应纳税费后，向不动产所在地主管税务机关申请开具《销售不动产统一发票（代开）》。

第三章 项目登记管理

第七条  项目登记管理

项目登记管理是指税务机关根据房地产业特点，按照现行税收政策规定，以房地产项目为管理对象，指定专门的管理人员，利用系统对纳税人申报的房地产项目各开发环节的信息进行登记管理的一种模式。
第八条  项目登记的主体
因转让不动产或土地使用权而负有申报缴纳营业税义务的单位和个人。
第九条  项目登记的地点和受理机构
不动产或土地所在地的主管税务机关。
第十条  项目登记的内容和步骤
房地产开发企业，分五个环节进行登记:
（一）取得土地使用权环节：在开发项目取得土地使用权30日内，即：签订《国有土地使用权出让合同》或《土地使用权转让合同》之日起30日内，通过系统或到主管税务机关进行土地信息登记。
（二）开工环节：在开发项目领取建筑施工许可证或签订建筑业施工合同之日起30日内，通过系统或到主管税务机关进行项目开工登记。
（三）预售环节：在开发项目取得预售许可证之日起30日内，通过系统或到主管税务机关进行项目情况登记以及可售楼牌号登记。
如纳税人未办妥预售手续的情况下，已实际取得预收款（定金）收入的，也应先通过系统或到主管税务机关进行登记后方可开具发票，在办妥预售手续后再向税务机关补报送有关资料。
（四）确权环节：在开发项目取得商品房权属确认书之日起30日内，通过系统或到主管税务机关进行确权信息登记。
（五）交易环节：在售房交易合同签订之日起30日内，通过系统或到主管税务机关进行交易信息登记。
第十一条  项目登记的报送资料
房地产开发企业进行各环节的登记时，应向主管税务机关提供以下纸质资料的原件以供审核，同时报送一份复印件留存备案。
（一）取得土地使用权环节：
1.《国有土地使用权证》（《建设用地批准书》）；
2.《土地出让合同》或《土地转让合同》；
3.土地平面图。
（二）开工环节：
1.《建设工程规划许可证》；
2.《建筑工程施工许可证》；
3.施工平面图；
4.建筑工程设计合同；
5.建筑工程施工合同；
6.建筑工程监理合同；
7.拆迁补偿合同；
8.其他制件的安装合同；
9.水、电、气、暖安装协议；
10.联建及房屋分配协议；
11.主管税务机关认为需提供的其他资料。
（三）预售环节：
1.《预售许可证》，分期报批预售的，应分期报送；
2.商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图；
3.可售楼牌号明细情况。
（四）确权环节：《商品房权属证明书》，分期申请确权的，应分期报送。
（五）交易环节：
由纳税人自行进行交易信息登记后5日内，向主管税务机关提供售房合同纸质资料的原件以供审核（付款方式为银行按揭贷款的，一并提供按揭合同），同时报送一份复印件留存备案。
第十二条  税务机关审核登记
主管税务机关对纳税人在各开发环节报送的登记资料进行审核，确认无误后，通过系统进行各开发环节的信息登记，在留存备案的复印件上标注“与原件相符”的字样并签名整理归档。
主管税务机关在开工环节进行项目登记后,由系统产生唯一的项目编码反馈纳税人。在预售环节进行项目登记后，方可对该项目供售发票。
第十三条  土地转让登记
纳税人原登记的土地发生转让或部分转让的，应在取得转让土地使用权收入之日起30日内，到主管税务机关进行土地转让登记，向主管税务机关申报缴纳土地转让环节应纳地方税费，并提供以下纸质资料，同时报送一份复印件留存备案：
1.转让土地使用权合同；
2.转让土地使用权应提供土地使用证以及取得该土地使用权的支付款项凭证（发票或合法有效凭证）。
纳税人转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目按本条规定执行。
第十四条  项目变更登记
已登记的房地产项目，有下列情形之一的，纳税人应自登记内容发生变化之日起30日内，到主管税务机关进行项目登记的变更申请，并报送相关的项目变更证明材料，经税务机关审核后，办理项目登记内容的变更：
（一）纳税人原登记开工信息发生变化的；
（二）纳税人原登记的可售楼牌号的信息发生变化的；
（三）纳税人原登记的不动产项目确权情况发生变动的；
（四）其它发生变化的登记内容。
第十五条 项目作废登记
已登记的房地产开发项目，有以下情形之一的，且项目未缴纳税费未开具发票的，纳税人可到主管税务机关申报项目作废登记：
（一） 开发单位或合作建房单位发生变化的；
（二） 项目登记重复；
（三） 项目登记内容发生重大错误且无法修改的。
第十六条  项目注销登记
是指房地产项目的不动产已销售完毕，且按规定期限清缴项目应纳税费的，在项目应纳税费清缴完毕之日起30日内，纳税人到主管税务机关进行项目注销登记的申请，并报送以下资料，经税务机关审核、审批同意后，在系统进行项目注销登记。
（一）房地产项目辅导自查情况表；
（二）项目土地增值税的清算表；
（三）房地产项目注销申请表；
（四）项目的全部完税凭证；
（五）税务机关要求提供的其他有关资料。
项目注销登记仅指项目管理的终结，不包括纳税人就该项目应纳税义务的终结，如纳税人在项目注销登记后，发现存在少缴应纳税费的，应向主管税务机关报告并在系统恢复项目的登记状态，由纳税人申报少缴的应纳税费。
第十七条  项目注销登记条件
纳税人同时符合以下条件可以到主管税务机关申请项目注销登记。
（一）不动产已销售完毕，应纳的税费已足额入库，并且取得的收入全部都已开具《销售不动产统一发票》；
（二） 经过系统的数据分析和纳税评估，所有疑点已核实并消除；
（三）主管税务机关已办理完结所有应纳税费的清缴。

第四章 项目发票管理

第十八条  自开发票管理

纳税人销售不动产取得的收入（包括全部价款和价外费用）或预收款（定金）时，必须通过发票在线应用系统按不动产的楼牌号分别开具《销售不动产统一发票（电子）》，不得使用收款收据等其他不合法凭证。
纳税人转让土地使用权取得收入或取得项目车位使用权经营收入时，参照本办法执行。
第十九条  发票开具
纳税人开具发票时，应按每笔收款如实、全额一次性开具，并按一个楼牌号每笔收款开具一张发票的原则开具，严禁多个楼牌号所收取的款项同一张发票开具。
项目某一楼牌号已开具发票，因合同一方违约导致停止出售，在未作废（或未红字冲销）已开具发票的情况下，可以向税务机关申请“售房交易异常终止”登记，待将该楼牌号的不动产另售他人后，重新登记录入售房交易信息。
第二十条  代开票管理
代开票纳税人销售不动产的，必须依法向不动产或土地所在地的主管税务机关申报纳税并确认税款入库后，方可申请代开《销售不动产统一发票（代开）》，并按以下情形处理：
（一）代开票纳税人销售不动产，如属于专业开发且分多次销售的房地产项目，均须按本办法第十条、第十一条的规定完整提供项目登记资料，由主管税务机关在系统进行项目登记，产生项目编码后，再依据其项目编码在“大集中”系统办理代开发票手续。
（二）代开票纳税人销售不动产的，如属于一次性销售（如办公楼转让）或二手房交易的，按照国家税务总局《关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知》（国税函〔2004〕1024号）文件规定，由税务机关办理代开发票手续。
第二十一条  发票的其它管理
纳税人为开发房地产项目，接受设计、施工、监理、装饰等单位和个人提供的应税（营业税）劳务，应在支付设计费、工程款、监理费等费用时，取得合法、有效的发票，且须在发票票面上注明房地产项目名称，否则在进行该项目土地增值税清算时不予扣除。
第二十二条  有关发票管理的未尽事宜，按《中华人民共和国发票管理办法》、《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》及相关的法律、法规的规定执行。

第五章 纳税申报管理

第二十三条  纳税人应按月分项目办理项目申报，纳税人可通过网报系统或直接向房地产项目所在地的主管税务机关进行纳税申报。
第二十四条  纳税人发生外出经营从事房地产开发的，除就外出经营项目在项目所在地进行纳税申报外，应向机构所在地的主管税务机关申报异地销售不动产税款缴纳情况，并向项目所在地主管税务机关提供其外出经营项目已申报企业所得税的证明，未能提供的，在项目所在地一并申报缴纳企业所得税。
第二十五条  纳税人发生下列行为视同销售不动产或转让土地使用权，应按规定申报缴纳地方税费：
（一）将取得的土地使用权或者不动产抵偿工程款、贷款等债务的；
（二）将不动产用于安置拆迁户的；
（三）将不动产作价作为股利分配给股东；
（四）将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的；
（五）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠与他人的(符合减免税规定的除外)；
（六）将不动产用于赞助、职工福利或者奖励的；
（七）将合作开发的不动产进行分配的；
（八）税收法律、法规和规章规定的其他情形。
第二十六条  纳税人转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让土地使用权”申报缴纳地方税费；转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”申报缴纳地方税费。
在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
第二十七条  利用自有施工力量，自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供建筑业劳务，应一并申报缴纳地方税费。
第二十八条  对虽未办理过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方，并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的，应按“转让土地使用权”或“销售不动产”申报缴纳地方税费。
第二十九条  纳税人取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并向对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手续的，应按“销售不动产”申报缴纳地方税费。
有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋，应按“销售不动产”申报缴纳地方税费，其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。
第三十条  纳税人销售不动产或赠与不动产价格低于项目所在地主管税务机关最低核定计税价格的，按最低核定计税价格计算申报营业额；高于最低核定计税价的，按实际营业额申报。
第三十一条  已开工登记的房地产项目，在项目登记生成项目编码后，在开发、销售期间，纳税人应在每季度终了后15日内，向主管税务机关分项目报送收入、成本、开发费用情况，由税务机关将信息录入系统，直至项目办理注销登记。
第三十二条  纳税人符合财政部 国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件及国家税务总局制定的《土地增值税清算管理规程》规定的土地增值税清算条件的，应到主管税务机关提出项目土地增值税清算的申请，并按规定期限报送相关的资料，税务机关按相关规定进行项目土地增值税的清缴或清算。

第六章 政府相关部门涉税信息的采集

第三十三条  根据市政府《关于进一步做好涉税信息采集工作的通知》（汕府办函〔2009〕247号）文件的规定，税务机关按季向国土局、发改局、规划局、建设局、房管局等有关部门采集房地产业的涉税信息。
第三十四条  涉税信息的采集实行市级和县级两级采集，涉税信息的传递介质为纸质报表和电子文档。税务机关应在每季终了后10日内向同级有关部门采集涉税信息。
第三十五条  各级税务机关应充分利用各部门的涉税信息。市局机关应及时将涉税信息分发至县级机关，由县级税务机关将本级采集到的和市局分发的涉税信息录入系统,通过系统发至税收管理员，由税收管理员逐项确认办理项目登记的情况，分情况进行管理：
（一）项目已实际开工，但未办理登记的，由房地产项目的所在地的主管税务机关指派相关税收管理员跟踪落实工程项目的纳税人，责令限期办理项目登记，纳入正常管理。
（二）项目已立项但未开工，暂未能办理项目登记的，转系统的“待开工项目”处理。
（三）项目不存在或重复的，转系统的“无效数据”处理。

第七章 数据分析与纳税评估

第三十六条  系统设置多项数据交叉稽核指标和分析指标，定期自动分析、比对各种信息，对项目实行全程数据监控，建立异常信息库，供各类税收管理人员使用。系统将自动对异常数据进行定性和定量分析，并依据分析结果对疑点户进行排序。
第三十七条  主管税务机关对于系统提示的纳税人预警信息应及时进行跟踪排查，对于不能立即排除的异常情况应及时转入纳税评估，开展质疑约谈，通过纳税评估确定进一步采取的征管措施。
第三十八条  主管税务机关必须定期通过实地勘查项目的售房进度和售房价格，或通过其他渠道掌握有关情况，对纳税人报送的资料进行核对，经核对有明显不符的，在系统进行相应调整，确保系统数据分析信息的准确性，同时将已纠正的信息反馈纳税人，责令其改正，限期补交少缴的税费。

第八章 违章处罚（理）管理

第三十九条  发票停售停开

纳税人违反税收法律法规规定，存在下列违法行为且不接受税务机关处理的，税务机关将停止供应发票（即停止向其供售新发票），同时禁止纳税人开具发票（即已被纳税人领用的，停止开具）：
（一）不如实填开发票的；
（二）未按规定及时足额申报纳税的；
（三） 税务机关发现的纳税人存在其它违反发票管理办法及有关法律、法规规定行为的。
纳税人未按本办法规定的开票方式填开发票，且不接受税务机关处理的，税务机关将禁止已领用发票纳税人开具发票。
第四十条  房地产开发企业未按规定报送纳税有关资料（含电子数据）、办理纳税申报等税收违法行为的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其它法律法规的规定予以处罚。

第九章 附则

第四十一条  系统全面上线运行后，新开发的房地产项目，或项目应纳税费未进行清缴结算的，均应纳入系统的项目管理，并全面取消手工填开《销售不动产统一发票》（包括自开和代开）方式。
为确保系统上线运行数据的完整和准确，对于应纳入系统管理的项目在上线前已申报缴纳税费及已开具的发票（包括自开和税务机关代开），必须在系统补录项目上线前的纳税情况和开票情况。
第四十二条  其他未尽事宜，按现行税收法律、法规、规章有关规定执行。
第四十三条  本办法“日内”、“以上”均含本数,“以下”均不含本数。
第四十四条  本办法由汕尾市地方税务局负责解释。
第四十五条  本办法自2010年5月1日起施行。