重庆市规划和自然资源局关于进一步加强乡村民宿规划建设管理工作的通知

各区县（自治县）规划自然资源局、两江新区、高新区规划自然资源局、万盛经开区规划自然资源主管部门：

近年来，乡村民宿作为乡村旅游和服务业的新兴业态发展迅速，对于盘活乡村闲置资源，丰富乡村旅游服务供给，促进乡村振兴起到了积极作用，但也出现了破坏生态、“长高长胖”、盲目扩张等问题。为进一步加强乡村民宿规划建设管理，现将有关工作通知如下：

一、严守各类红线底线。严禁在自然保护区的核心区和缓冲区、风景名胜区的核心景区、地质公园的特级保护点（区）、森林公园的核心景观区和生态保育区、湿地公园的保育区和恢复重建区等各类自然保护地的的禁止建设区域内；饮用水源保护区核心区，以及重要河道、湖泊、水库管理范围等类型的生态保护红线管控区域内；洪水风险区和地质灾害高危险地区布局、建设或经营乡村民宿项目。在上述区域内利用现状存量乡村房屋经营民宿的应依法退出或迁出。严禁占用永久基本农田，严禁非法占用林地，严禁利用农村宅基地以发展乡村民宿名义建设别墅大院和私人会馆，严禁以经营乡村民宿名义变相搞房地产开发。

二、切实加强规划引领。积极配合有关部门，编制乡村民宿发展规划，作为国土空间规划的专项规划。依据旅游发展等产业规划，立足自身资源禀赋，充分考虑市场容量，合理确定本区域乡村民宿的发展规模、空间布局，引导乡村民宿结合自然资源和产业特色，挖掘人文历史和非物质文化遗产，突出区域特点和文化特色，避免低水平重复建设，形成布局合理、规模适度、特色鲜明的乡村民宿发展格局。

村庄规划作为乡村地区的详细规划，是开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发乡村建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据。各区县（自治县）规划自然资源局要深化完善村庄规划，按照先规划后建设原则，充分考虑乡村民宿及配套设施发展需求，在村庄规划中明确乡村民宿项目的位置布局、土地用途、体量风貌、建设时序、建设主体和方式等详细内容和管控要求。在符合规划、空间用途管制要求和尊重农民意愿前提下，优化村庄规划用地布局，有效利用乡村零星分散存量建设用地。

三、严格空间用途管制。充分发挥村庄规划作用，鼓励利用合法合规的宅基地、村混合用地发展乡村民宿，村产业用地、村公共服务设施用地、基础设施用地原则上不用于发展乡村民宿。乡村民宿的主体建筑以及必要的基础设施用地，按建设用地管理，按程序申请使用农村集体建设用地，涉及占用农用地和未利用地的，应办理农用地转用审批手续。根据国家和我市支持乡村旅游发展的相关规定，与乡村民宿密切相关的生态景观、农业种养植用地，按农用地管理，不征收（收回）、不转用。不得擅自改变农用地和未利用地用途、功能和土地权利性质，不得硬化地面、破坏耕作层、违规侵占林地、破坏生态环境。

四、严控项目建设规模。严格按照《重庆市土地管理规定》《重庆市农村村民住宅规划建设管理暂行办法》及各区县制定的配套实施政策审批宅基地用地面积、建设规模。宅基地住宅原则上建筑层数不超过3层，建筑高度不超过12米。在符合规划并严格落实“一户一宅”，宅基地面积标准不突破的前提下，可利用现有宅基地进行农房原址或联户集中改造，满足自住的同时经营乡村民宿。

规范建筑形态，尽可能多的保留乡村原有地貌、自然形态，结合乡村自然风光、田园景观，因地制宜发展乡村民宿。对紧邻乡村民宿公共自然空间，不得设置影响行人通行、妨碍公共空间使用、破环生态环境的围合。注重建筑风貌，通过村庄规划研究落实建筑风格、历史文化保护等方面的管控要求，并充分考虑当地建筑文化特色和居民生活习惯，提出乡村民宿的规划设计要求，既突出地域特色，又与自然和谐统一，避免“千村一面”、“千景一面”。

五、严格规划用地手续办理。原址改建、重建或另址集中新建乡村民宿的，按照《重庆市城乡规划条例》《重庆市农村村民住宅规划建设管理暂行办法》和《重庆市集体土地上非农村居民住宅建设规划管理办法》等规定，依法办理农用地转用、规划许可和用地审批等手续，涉及使用林地的，还须按照有关法律法规办理使用林地手续。有条件的区县可尝试“多审合一”的方式，将规划许可和用地审批手续合并办理。

利用现有建筑经营乡村民宿的，无需办理规划用地审批手续；原址原规模改建、重建的，只需办理规划许可手续，无需办理用地审批手续；集中新建乡村民宿的，用地指标通过村域“小挂钩”方式取得，用地及建设规模按村规划的控制指标确定，按农村集中居民点办理规划用地审批手续，由集体经济组织和农户联合申请，其中按“一户一宅”标准核定归属农户的宅基地面积和建筑规模，需以农户名义申请；超出部分需以集体经济组织或入股、联营的建设单位名义申请。

农村居民住宅（宅基地住宅）建设工程竣工后，作出规划许可的乡（镇）人民政府、街道办事处应当对其建设位置和建设规模进行现场验核。非农村居民住宅建设工程竣工后，建设单位或者个人应及时向规划自然资源部门提出建设工程竣工规划核实申请。规划自然资源部门对符合乡村建设规划许可证及附件、附图许可内容的非农村居民住宅建设工程，按规划许可内容核发竣工规划核实确认书及附件、附图；不符合的，办理《乡村建设竣工规划核实复函》。生活污水、餐厨油烟处理等污染防治设施应与乡村民宿同时规划、建设和投入使用。

各区县（自治县）规划自然资源局应对存量乡村民宿开展清理、认定、整治工作，符合建设标准的，引导其规范经营；不符合建设标准的，分类拟定整改措施，完善相关手续。

六、发挥集体经济组织主体作用。鼓励农村居民盘活利用自有闲置农房及宅基地经营乡村民宿。鼓励集体经济组织合理开发集体资源，采用规范的民主程序，以农户自愿为原则，通过托管、收储、协议有偿回收等方式统一组织管理利用闲置的宅基地、非本集体经济组织成员因房屋继承占用的存量宅基地及产业用地，发展乡村民宿。积极探索集体经济组织在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，以建设用地使用权出租、入股、联营等方式，利用空闲农房及宅基地，合作发展乡村民宿。在办理乡村民宿相关审批手续时，需征求集体经济组织意见。

七、加大监督执法力度。各区县（自治县）规划自然资源局及林业部门要会同农业农村部门，积极协助配合、指导乡（镇）人民政府、街道办事处做好乡村民宿的监督管理，建立日常巡查机制，加强建设过程监管，及时发现、制止在建违法建筑的行为，并向负有监管、查处职责的主管部门报告，把违法行为“发现在初始、制止在萌芽”。对“未批先建”、“侵占林地”、“长高长胖”等违法行为，要依法责令停止违法行为、限期改正。对违法占用耕地、林地，特别是永久基本农田空间和自然保护地禁止建设区域、造成生态环境破坏的违法行为要严肃查处、依法追究责任。

各区县（自治县）规划自然资源局对未办理乡村建设规划许可证或擅自改变乡村建设规划许可证及附件附图进行建设的乡村民宿，按照《重庆市城乡规划条例》的相关规定进行查处；同时积极协助、指导乡（镇）人民政府、街道办事处按照《重庆市城乡规划条例》的相关规定，查处其管辖范围内未办理乡村建设规划许可证或擅自改变由其核发的乡村建设规划许可证及附件附图进行建设的乡村民宿。违法使用林地的，各区县林业部门要按照《森林法》、《森林法实施条例》的相关规定严肃查处，严禁以罚代刑。对侵占河道、水利用地等涉及其他部门、单位职能职责的违法行为，要及时函告、移交，积极开展联动执法。

本规定自印发之日起施行。


重庆市规划和自然资源局

2019年12月26日

一、制定背景

近年来乡村民宿产业快速发展，但由于管理缺位，建设规范标准滞后等原因，部分民宿出现了破坏生态、“长高长胖”、盲目扩张等问题，引发了媒体和社会关注。市政府高度重视，要求举一反三，加强管理。按照党中央、国务院“生态优先，绿色发展”的理念，我局出台了《重庆市规划和自然资源局关于进一步加强乡村民宿规划建设管理工作的通知》（以下简称《通知》）。

二、制定的主要依据

《通知》主要依据《重庆市土地管理规定》、《重庆市城乡规划条例》、《重庆市林地保护管理条例》、《重庆市农村村民住宅规划建设管理暂行办法》等文件制定。

三、主要内容

《通知》主要分为七个部分内容。

（一）严守底线。一是生态方面，落实林地保护相关要求；二是安全方面，考虑到民宿会带来人员聚集，从地灾、防洪方面明确了禁建区域；三是项目方面，为防止民宿项目变味，明确禁止开发房地产、别墅大院和私人会馆类项目。

（二）规划引领。一是针对市场无序、盲目扩张问题，拟通过编制乡村民宿发展规划，实施规模管控，布局优化，引导民宿有序发展；二是发挥村规划作为乡村地区详细规划的作用，保障具体项目落地，并对项目规划建设实施管控。

（三）用途管制。按民宿项目的空间特征，实施分类管制，一是突出“民”字，其主体建筑占地需使用宅基地、村混合建设用地；二是必要的设施，尽量按建设用地管理，以避免打农业设施用地插边球，经认定确符合农业设施用地要求的，按农业设施用地管理；三是不改变土地用途的生态景观、农业种养植用地，按农用地管理。

（四）建设规范。建筑形态及风貌方面，提出了与自然和谐，突出地域特色，保持农居风貌等管控要求；用地及建筑规模方面，规定了用地面积、建筑层数和建筑高度等管控标准。

（五）办理程序。一是依据现行法律法规，进一步明确乡村民宿必须遵守的规划用地审批程序；二是分析梳理了乡村民宿三种建设情形，分类明确了规划用地审批办理程序；三是对已存在的乡村民宿提出了区县清理、认定、整治工作要求。

（六）发挥集体经济组织作用。主要体现在一是鼓励采用农房托管、收储、协议收回等方式，盘活农村闲置建设用地；二是针对村集体经济组织缺位问题，规定在办理民宿相关审批手续时，需征求集体经济组织意见。

（七）监督执法。提出了建立日常巡查机制，及部门、街镇联动机制，旨在做到将乡村民宿违法建设“发现在初始、制止在萌芽”。