上海市住房保障和房屋管理局关于印发《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》的通知

各区（县）房管局、浦东新区建交委、各房地产交易中心、各房地产开发企业：

   根据国家和本市相关法规，我局制订了《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，现印发给你们，请遵照执行。
   特此通知。



上海市住房保障和房屋管理局
二○○九年六月三十日




   为规范商品房销售行为，维护当事人的合法权益，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《上海市房地产登记条例》、《上海市房地产转让办法》、《 商品房销售管理办法》，特制订本规定。
   第一条（商品房销售方案备案）
   房地产开发企业应当按照规定及时销售商品房，并应当按照土地出让合同及规划批准的范围，制订商品房销售方案，明确上市销售进度，确定商品房项目中企业保留自有的房地产和用于销售的商品房，向房屋管理部门备案。
   第二条（商品房销售方案内容）
   商品房销售方案应包括但不限于以下内容：
   1、商品房项目的基本情况，包括项目名称、坐落，土地用途、项目总规模，容积率、绿地率等规划参数，前期物业管理服务合同，业主管理公约，业主共有房地产、商业配套设施和公益性公共服务设施的设置等。
   2、商品房项目用于销售、租赁以及企业保留自有的情况。商品住房项目中保留自有的房地产应当符合“少量、合理”的原则。
   3、商品房项目的建设情况，包括项目建设周期、各期计划和进度。
   4、商品房项目销售广告、楼书、样板房、沙盘等宣传资料。
   5、商品房销售计划与销售方式，包括每期开盘时间、地点，自行销售或代理销售，销售人员等相关情况。
   6、商品房销售价格（包括定价调价方式、方法），销售合同文本以及签约销售流程。
   7、售楼处的各项规章制度；包括解决商品房销售纠纷的预案和制度，维护销售秩序的措施及突发事件的处理预案。
   8、房地产开发企业认为需要制订的其他事项或房屋管理部门认为需要明确的其他事宜。
   9、承诺遵守国家和本市商品房销售管理规定，达到预售标准及时申请预售，取得预售许可证后按时销售。
   第三条（商品房销售方案备案审核）
   区县房管部门应当按照下列规定，加强商品房销售方案的指导和审核：
   1、房地产开发企业网上认证后，未在30日内申请办理商品房预售许可，应当重新办理网上认证。
   2、已达到规定的条件、无理由长期不申请预售（或超过“行政告知书”规定时限，仍未申请预售）的，以及之前有取得商品房预售许可证后、未按规定时间将全部房源公开对外销售情况的，应当要求房地产开发企业整改，整改通过后重新申报备案。
   3、商品住房项目中保留自有的房地产不符合“少量、合理”的原则、商品房定价不合理等，应当要求房地产开发企业修订销售方案，重新申报备案。
   第四条（预售商品房销售方案备案程序）
   房地产开发企业申请商品房预售时，应当持商品房销售方案及《上海市房地产转让办法》第三十二条规定的其他材料，一并向房屋所在地区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。
区县房屋管理部门应当在商品房预售许可的同时，办理商品房销售方案的备案，并开具《商品房销售方案备案证明》（样张见附件）。
   第五条（现售商品房销售方案备案程序）
   房地产开发企业现售商品房的，在申请新建商品房所有权初始登记前，应当持下列材料，向区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。
   1、商品房销售方案；
   2、建设工程规划许可证、施工许可证及附图；
   3、竣工验收证明和房屋勘测报告，其中商品住房项目还应提交住宅交付使用许可证；
   4、物业管理方案和前期物业管理服务合同。
   区县房屋管理部门应当自受理之日起的十日内，办理商品房销售方案备案，并开具《商品房销售方案备案证明》。
   房地产开发企业凭《商品房销售方案备案证明》及经房屋所有权初始登记的房地产权证等材料，办理现售商品房销售合同网上认证手续。
   第六条（已备案商品房销售方案的信息公开）
   商品房销售方案备案后，房地产开发企业应当将《商品房销售方案备案证明》和销售方案的相关信息予以公开披露。
   房地产开发企业应当将已备案的商品房销售方案，在售楼场所张贴公示。
   第七条（已备案商品房销售方案的效力）
   房地产开发企业应当按照已备案的商品房销售方案预售、现售（或出租）商品房。公开披露的商品房销售方案内容，应当作为合同附件。
   房地产开发企业应当持已备案的商品房销售方案及上海市房地产登记条例规定的其他材料，向区县房地产登记机构办理新建商品房所有权初始登记。
   第八条（保留自有和用于租赁的房地产上市转让）
   房地产开发企业在商品房销售方案内已确定保留自有和用于租赁的商品房，在房屋所有权初始登记前不得销售。房屋所有权初始登记后，房地产开发企业转让保留自有和用于租赁的房地产的，应当按照《关于存量房交易合同和经纪合同网上备案办法》办理。
   第九条（已备案商品房销售方案的变更）
   已备案的销售方案，一般不得变更。因商品房项目的规划、建筑设计变更等原因，确需变更已备案的商品房销售方案的，应当按照商品房预售许可撤回和变更相关程序办理。
   第十条（违反商品房销售方案的处理）
   房地产开发企业违反商品房销售方案，预售、现售（或租赁）商品房的，经查实后，市、县房屋管理部门可以要求该房地产开发企业限期改正，逾期未予改正，作为不良经营行为，记入该房地产开发企业的信用档案，按规定予以降低直至撤销资质处理。
   第十一条（未办理销售方案备案的处理）
   房地产开发企业未按本规定办理商品房销售方案备案的，区县房屋管理部门不予办理商品房预售许可，区县房地产登记机构不予办理新建商品房所有权初始登记手续。
   第十二条（实施日期）
   本规定自2009年7月1日起执行。本规定实施前，已取得的商品房预售许可证，可视作商品房销售方案备案证明；未取得商品房预售许可的，应按本规定办理商品房销售方案备案手续。








各区（县）房管局、浦东新区建交委：
   为贯彻实施《上海市房地产登记条例》，进一步规范物业使用行为，维护住宅小区内业主的公共利益，根据《上海市房地产登记条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，现就认定损坏房屋承重结构行为和附有违法建筑房屋的相关事项规定如下：
   一、损坏房屋承重结构行为的认定和处理程序
   1、擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的，均属损坏房屋承重结构的行为。
   2、房屋原始设计承重构件以房屋竣工图标示的位置为准；图纸没有标明或者标示不详细的，由市住房保障房屋管理局认定的房屋检测单位出具证明文件。
   3、区县房屋管理部门对损坏房屋承重结构行为应及时作出认定，向房地产权利人出具《承重结构被损的房屋认定书》。
   房地产权利人无法联系的，《承重结构被损的房屋认定书》可以以通告方式送达。
   4、区县房屋管理部门应在作出认定后的3日内将《承重结构被损的房屋认定通知单》送达房屋所在地的房地产登记机构。
   5、当事人恢复被损房屋承重结构的，修复方案和施工应当由具有资质的房屋检测单位实施并验收。施工应符合如下要求：（1）不得降低原构件的强度；（2）不得低于原构件的用料标准；（3）恢复原有构件的形状；（4）修复部位的构造措施要符合有关技术规定。
   物业服务企业应当对修复工程加强监督、巡视。
   6、修复项目竣工后，当事人应将修复方案和施工验收资料报送区县房屋管理部门；区县房屋管理部门应到实地核实。
   对经核实已恢复原状的被损承重结构房屋，区县房屋管理部门应在核实后的10日内，向房地产权利人出具《承重结构被损的房屋已恢复证明》，并将《承重结构被损的房屋已恢复通知单》送达房屋所在地的房地产登记机构。
   二、附有违法建筑的房屋认定和处理程序
   1、违法搭建的建筑物、构筑物的物理状态依附于房屋，或者违法搭建的建筑物、构筑物位于房屋自用土地范围内的，该房屋为附有违法建筑房屋。
   2、区县房屋管理部门对附有违法建筑房屋应及时作出认定，向房地产权利人出具《附有违法建筑的房屋认定书》。
   房地产权利人无法联系的，《附有违法建筑的房屋认定书》可以以通告方式送达。
   3、区县房屋管理部门应在作出认定后的3日内将《附有违法建筑的房屋通知单》送达房屋所在地的房地产登记机构。
   4、当事人自行拆除违法建筑的，应及时告知区县房屋管理部门。
   5、对经核实已拆除违法建筑的房屋，区县房屋管理部门应在核实后的10日内，向房地产权利人出具《已拆除附有违法建筑的房屋证明》，并将《已拆除附有违法建筑的房屋通知单》送达房屋所在地的房地产登记机构 。
   三、执行日期
   本规定自二〇〇九年七月一日起执行。此前相关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
   执行中发现问题，请及时与市住房保障房屋管理局物业管理处联系。



上海市住房保障和房屋管理局
二○○九年六月十九日