天津市国资委市民政局市国土房管局关于印发中央驻津企业和天津市国有企业职工家属区物业管理分离移交实施细则的通知

各有关单位：

为贯彻落实《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发〔2016〕45号）精神和市领导的要求，我们制定了《中央驻津企业和天津市国有企业职工家属区物业管理分离移交实施细则》，请遵照执行。

（此件公开）


市国资委       市民政局      市国土房管局

2018年2月8日




根据《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发〔2016〕45号）和《天津市人民政府办公厅转发市国资委市财政局关于中央驻津企业和天津市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施方案的通知》（津政办函〔2017〕117号）精神，为进一步做好中央驻津企业和天津市国有企业职工家属区物业管理分离移交工作，结合我市实际，制定本实施细则。

一、适用范围

中央驻津企业、市管企业出资的各级国有及国有控股企业和市管国有企业实际出资的集团（含已破产或关停企业）的物业管理。

二、移交接收原则

（一）坚持政策引导与企业自主相结合，推进公共服务专业化运营，提高服务质量和运营效率，国有企业不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能。

（二）原则上先完成移交，后维修改造。按照技术合理、经济合算、运行可靠的要求，以维修为主、改造为辅。

（三）物业管理分离移交工作的责任主体为国有企业，移交企业应主动与接收单位协商，签订分离移交协议，明确双方责任，确定分离移交事项并组织实施，确保分离移交工作有效衔接。

三、物业管理工作分离移交内容、条件

（一）分离移交内容

1．物业管理服务合同中约定的物业管理服务。主要包括以下内容：

（1）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；
  （2）电梯、智能系统等设备的运行服务、管理；
  （3）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；
  （4）物业装饰装修的管理；
  （5）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；
  （6）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；
  （7）物业资料的查询服务和管理；
  （8）其他物业管理服务内容。
2．物业档案。职工住房竣工验收、设施设备技术资料、物业质量保修与使用说明、业主和住户信息、物业合同、临时管理规约、房屋专项维修资金建立及缴存情况等档案资料。物业档案若因历史原因造成档案不全的，移交、接收方应按照实际状况，经协商达成一致后进行接收。

3．必要的物业管理服务用房。

4．移交房屋的专项维修资金。

5．职工家属区公共收益及权益。预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额。
6．双方共同约定的其他必要事项。

（二）分离移交条件

分离移交企业要会同接收单位，划定移交的职工家属区物业管理区域。应达到下列移交条件：

1.房屋专项维修资金足额缴存。无房屋专项维修资金或房屋专项维修资金未足额缴存，由移交企业按规定足额缴存到相应的房地产管理部门并设立房屋专项维修资金账户，保证专款专用。房屋专项维修资金已依规足额交存、已依规使用的不需补齐，按实际留存金额交存到相应房地产管理部门。

2.家属区房屋建筑、配套、环境达到正常生活使用要求，维修改造标准执行《关于印发改善城乡居民居住条件相关工作安排和方案的通知》（津政办发〔2017〕37号）。近5年内，由政府主导已实施过市容环境综合整治的社区，原则上按现状移交。

四、移交程序

（一）接收主体

1.已经实行社会化管理的职工家属区，可不再变更物业管理机构。

2.企业自行管理的职工家属区，物业管理职能可交由社区或其他实力强、信誉好的物业管理机构承接。

3.其他类型职工家属区，由移交企业将物业基础档案（一式两份），物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备及物业管理项目的档案资料移交街道办事处（乡镇人民政府）。街道办事处（乡镇人民政府)确定管理模式。

（二）制定移交方案

移交方案内容应当明确移交依据、移交改造内容、相关费用、接收方式及移交期限、各方权责、争议处理、后续未尽事宜的解决方式等事项。

（三）工作对接

交接双方就移交范围、数量、资产、维修改造费用、资料及物业管理等内容进行协商对接。接收企业应根据物业合同约定，提供质价相符的服务。双方可协商确定过渡期内物业管理费用缴纳方式、过渡期管理办法。

（四）人员安置

移交涉及的从业人员，按照《关于中央驻津企业和天津市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施的实施方案》(津政办函〔2017〕117号)执行。

（五）签订协议及签后事宜

交接双方签订整体移交协议并按协议完成移交工作，按协议各负其责。交接双方应及时办理房屋、资金、费用、管理等移交事项，形成移交清单，按协议履行各自权责，保证移交后的有序管理、安全和稳定。

五、分离移交费用

（一）测算依据

参照相关法律法规及规范性文件，天津市建筑工程、装饰工程、安装工程、市政工程、园林及仿古建筑工程、房屋修缮工程及安全检测鉴定等现行基价定额等。

（二）费用支付

职工家属区综合维修改造、房屋解危修缮等其他相关费用。由交接双方按照约定的方式和时间进行支付。

（三）费用补助

市管企业职工家属区的分离移交费用由市政府给予必要的资金补助，具体补助办法另行制定。

中央驻津企业（含中央下放地方的企业）职工家属区分离移交补助标准按国家有关规定执行。

六、政策依据

1.《天津市物业管理条例》

2.《天津市房屋租赁管理规定》

3.《天津市公有住房售后维修管理办法》

4.《天津市社区物业管理办法》（津政办发〔2013〕69号）

5.《市国土房管局关于公有住房出售有关问题的通知》（津国土房发〔2015〕2号）

6.《天津市物业服务企业退出项目管理办法》（津政办发 〔2015〕7 号）

7.《中心城区散片旧楼区居住功能综合提升改造实施方案》（津政办发〔2015〕11号）

8.《关于进一步加强我市旧楼区提升改造后长效管理的意见》（津政办发〔2015〕61号）

9.《市国土房管局关于进一步规范公有住房出售收入管理的实施意见》（津国土房发〔2016〕11号）

10.《关于印发改善城乡居民居住条件相关工作安排和方案的通知》（津政办发〔2017〕37号）

11.《建设工程质量管理条例》国务院第279号令

12.《环境卫生设施设置标准》CJJ27-2012

13.《屋面工程技术规范》GB50345-2012

14.《民用建筑设计通则》GB50352-2005

15.《建筑给排水设计规范》GB50015-2003（2009年版)

区属国有企业职工家属区物业管理分离移交，可参照本细则执行。