厦门市自然资源和规划局关于印发《厦门市商业办公项目变更为租赁住房项目管理暂行办法》的通知【到期失效】

厦资源规划规〔2021〕2号

税谱^®提示：2023年新出台《 厦门市自然资源和规划局关于印发厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理办法的通知》（厦资源规划规〔2023〕4号》

各有关单位：

  为深入推进供给侧结构性改革，加快化解我市商业办公用房库存，扩大租赁住房来源，实现职住平衡、产城融合，根据有关法律法规的规定，经市政府研究同意，我局制定并印发《厦门市商业办公项目变更为租赁住房项目管理暂行办法》，请遵照执行。

  厦门市自然资源和规划局

  2021年1月20日

  （此件主动公开）

  厦门市自然资源和规划局办公室           2021年1月20日印发


  第一条 为深入推进供给侧结构性改革，加快化解我市商业办公用房库存，扩大租赁住房来源，实现职住平衡、产城融合，根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 （ 国办发〔2016〕39号）、住房和城乡建设部等九部门《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》 （ 建房〔2017〕153号）、《福建省人民政府办公厅关于加快化解商业办公房地产库存的通知》 （ 闽政办〔2016〕108号）、《 福建省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》 （ 闽政办〔2016〕182号）、《厦门市人民政府办公厅转发市住房局市财政局关于全面推进中央财政支持住房租赁市场发展试点工作实施意见的通知》（厦府办〔2020〕52号）等文件精神，结合本市实际情况，制定本办法。

  第二条 本办法适用于厦门市以出让方式取得的国有建设用地中含有商业（不含住宅项目配建的商业）、办公用途的项目，商业、办公部分变更为租赁住房项目的审批管理。其中办公项目应为2017年12月30日《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局等五部门关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见的通知》（厦府办〔2017〕234号）发布之前取得工程规划许可的项目。

  第三条 项目用途变更应当符合下列条件：

  （一）申请人与土地使用权人一致；

  （二）已取得预售许可证的项目，申请人应当暂停或取消预售；

  （三）已征求利害关系人意见；

  （四）按宗地、子地块或幢、层相对独立空间申请；

  （五）土地设定抵押权的，应取得抵押权人同意用途变更的书面意见；

  （六）申请人承诺不改变已建成或在建项目主体建筑结构，项目变更后满足建筑结构和消防安全要求；

  （七）申请时点剩余土地使用年限不少于8年。

  第四条 有下列情形之一的项目不予变更用途：

  （一）应依法征收或收回国有建设用地使用权的；

  （二）申请人处于人民法院认定“失信被执行人”期间内的；

  （三）已纳入政府收储用地计划范围的；

  （四）原用地按总部办公政策供地的；

  （五）存在其他情形依法不予变更的。

  第五条 项目用途变更按下列程序办理：

  （一）申请人持变更方案、利害关系人意见等材料，向项目属地资源规划部门申请。资源规划部门初步审查后，通过“多规合一业务协同平台”征询项目属地区政府（管委会，以下统称“区政府”）及相关部门意见。

  （二）相关部门审查同意后，资源规划部门会同区政府组织专家对规划条件变更等进行论证。经专家论证同意变更的，由资源规划部门对外公示10日。公示期满无异议或有异议但处置完毕的，由资源规划部门将相关材料报市政府研究。

  （三）经市政府同意后，申请人与区政府签订监管协议，明确区政府的监管责任和申请人的违约责任。

  （四）资源规划部门核定规划条件，拟定变更土地用途供地方案报市政府批准后，与申请人签订土地出让合同之补充合同并按规定结缴地价；并将规划条件变更情况予以公布，同时通报同级监察部门。

  第六条 经批准变更后，申请人应按资源规划、建设、生态环境、人防及行业主管部门等的规定，进一步办理相关审批手续。申请人应委托具有相应资质等级的设计单位对项目变更后是否符合新用途的建筑结构、消防安全的有关规范进行确认。涉及建筑新建、改建、扩建的，须按规定进行竣工验收后方可投入使用。

  第七条 申请时土地使用权人尚未按原土地出让合同或监管协议等的约定完成税收等承诺的，可按本办法规定办理相关手续，但应当在重新签订的土地出让合同之补充合同或监管协议中约定，土地使用权人须继续履行相关责任义务。在本办法施行前已存在擅自改变使用功能、建筑结构的，可按本办法规定办理相关手续，但在正式批准变更前，项目属地区政府应已进行相应处置。

  第八条 已建成或在建项目，在不改变原建筑结构的前提下，经批准后可对原建筑进行局部改造。但不得改变原建筑高度、不得增加项目用地面积、不得实施拆除重建。

  涉及建筑新建、改建、扩建的，应当严格按照经审查合格的施工图设计文件组织施工，不得擅自修改设计。

  第九条 变更后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件，符合生态环境、卫生部门的专业要求。由未建项目变更为租赁住房的，应以南北朝向为主，允许布置部分东西朝向居室，日照标准原则上应当按我市相关规定执行，确属难以达到标准的，经专家论证同意，并报市政府研究同意的，可适当降低标准，但应保证每栋至少50%以上居室的大寒日有效日照不低于1小时。

  第十条 项目用途变更后，项目宗地计容总建筑面积不得高于原土地出让合同约定的计容总建筑面积。资源规划部门可根据变更项目设计方案、实际功能需求、片区控制性详细规划要求，及行业主管部门意见，对计容总建筑面积进行适度调减。

  第十一条 申请变更用途时点，未开工建设的项目，可重新约定开工竣工时间；在建的项目，可重新约定竣工时间。但开工或竣工时间延期最长不得超过一年。已违反原土地出让合同开竣工时间约定的，应先按合同约定进行处置。

  第十二条 申请变更项目签订的土地出让合同之补充合同、监管协议中应明确下列约定：

  （一）变更部分建筑分摊的土地使用权用途变更为城镇住宅用地（租赁住房），土地出让年限、截至时间均与原土地出让合同约定一致。

  （二）变更为租赁住房的建筑面积须办理整体产权、整体持有、整体抵押，未经批准不得转让、不得抵押。

  （三）土地使用权人未经批准不得擅自改变用途或建筑功能的，不得擅自改变原建筑结构、高度、增加用地面积、建筑面积、拆除重建。

  （四）租赁住房项目、房源、合同均应在住房管理部门所属的厦门市住房租赁交易服务系统备案，出租给个人的租赁合同约定租期不超过六年且不超过土地出让年限，一次收取租金和押金不得超过一年，租赁合同不得含有自动续租条款。

  第十三条 由资源规划部门对变更用途部分的建筑面积重新核算土地出让金，以市政府批准用途变更的时间为评估基准日，并结合剩余年期修正，按下列要求进行结算：

  （一）招拍挂出让（完全出让）项目

  对评估出的新用途土地价格与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取其高的价格；对评估出的旧用途土地价格与其原成交价进行对比，取其低的价格，以二者的差价拟定应补交的土地价款。前者价格低于或等于后者价格，互不结算土地价款。原土地出让合同对土地用途变更及地价结缴有明确约定的，按约定执行。

  （二）协议出让（限制性出让）项目

  对评估出的新用途土地价格与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取其高的价格；对旧用途土地价格取旧用途土地使用权价格，以二者的差价拟定应补交的土地价款。前者价格低于或等于后者价格，互不结算土地价款。原土地出让合同对土地用途变更及地价结缴有明确约定的，按约定执行。

  第十四条 土地用途变更经批准后，暂停预售的项目应到住房管理部门申请办理商品房预售许可变更。

  第十五条 鼓励金融机构按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。

  第十六条 属地区政府及相关职能部门，应依职责加强对变更用途项目的全链条监管，严格按土地出让合同（含补充合同）、监管协议等实施监管，对发现的违法违规违约行为依法进行处置，并按规定纳入社会信用体系监管。

  属地区政府应当与土地用途变更项目的土地使用权人签订监管协议，明确产业类型、投资强度、税收、土地产出率、开竣工时间、股权转让等相关要求及违约责任；负责建立针对项目监管协议的监管机制并实施监督管理，保证监管协议中的监管事项可操作、可考核；负责组织实施网格化巡查工作，牵头组织各部门开展联合巡查、对发现的违法违规行为会商处置。

  住房部门依职责加强对租赁行为的监管，加强租赁住房格式合同的使用指导，规范租期、租金及押金收取、续期约定等事项；对涉嫌违规出租、中介行为进行责令整改及调查处理；配合参与区政府组织的部门联合巡查、违法违规行为会商处置。

  资源规划部门按规定与土地使用权人签订土地出让合同（含补充合同）或建筑功能临时变更合同，合同中应载入本办法第六、八、九、十一、十二条等相关要求，并通过“建设项目全链条风险防控管理信息平台”等方式将合同信息推送给属地区政府和相关部门；负责开展建设项目竣工规划和土地核实工作；配合参与区政府组织的联合巡查、违法违规行为会商处置，并依职责对发现的违法违规行为进行信用认定及依法处理。

  建设部门依职责对建设项目施工过程监督检查、施工许可、竣工验收备案审核，对设计、图审、施工和监理的单位进行管理；配合参与区政府组织的联合巡查、违法违规行为会商处置；对配合国有建设用地使用权人违规进行开发建设的设计、施工、监理单位进行信用认定及依法处理。

  城市管理行政执法部门依职责对属地区政府及相关部门移交的违法违规建设项目进行调查和处理；配合参与区政府组织的部门联合巡查、违法违规行为会商处置，对存在违法违规行为的建设项目依法实施行政处罚。

  市场监管部门依职责加强日常巡查，配合参与区政府组织的部门联合巡查、违法违规行为会商处置，依法对建设项目发布的广告内容进行监管。

  公安部门依职责对涉嫌犯罪行为开展立案调查工作。

  其他相关部门依职责开展建设用地全链条监管相关工作。

  第十七条 本办法由市资源规划局解释。

  第十八条 本办法自发布之日起施行，有效期2年。

  为深入推进供给侧结构性改革，加快化解我市商业办公用房库存，实现职住平衡、产城融合，拓宽房源转换渠道，有效增加租赁住房来源，近日厦门市自然资源和规划局印发《厦门市商业办公项目变更为租赁住房项目管理暂行办法》（下文简称《办法》）。

  针对《办法》中的主要内容，厦门土地房产研究中心专门进行了相关解读，为读者解惑。

  一、适用范围

  本次出台的《办法》，适用于厦门市以出让方式取得的国有建设用地中含有商业、办公用途的项目，其商业、办公部分变更为租赁住房项目的审批管理。

  Tips:

  1.商业项目不包括住宅项目配建的商业；

  2.办公项目应在2017年12月30日《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局等五部门关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见的通知》（厦府办〔2017〕234号）之前取得工程规划许可。

  3、若同一块地中除商业、办公用途外，还包含了其他用途项目，则其他用途项目不能适用本《办法》变更为租赁住房。如：甲拥有一块包含了办公、酒店用途的地块，如果甲要申请变更为租赁住房项目，那么只能变更地块中的办公项目部分，酒店项目部分不能进行变更。

  二、申请条件

  申请商办项目变更为租赁住房项目，应符合下列条件：

  1.申请人与土地使用权人一致。

  2.已取得预售许可证的项目，申请人应当先暂停或取消预售。

  3.已征求利害关系人意见。

  4.按宗地、子地块或幢、层相对独立空间申请。

  5.土地设定抵押权的，应取得抵押权人同意用途变更的书面意见。

  6.申请人承诺不改变已建成或在建项目主体建筑结构，项目变更后满足建筑结构和消防安全要求。

  7.申请时点剩余土地使用年期不少于8年。

  同时，有下列情形之一的项目不予变更用途：

  1.应依法征收或收回国有建设用地使用权的。

  2.申请人处于人民法院认定“失信被执行人”期间内的。

  3.已纳入政府收储计划范围的用地。

  4.原用地按总部办公政策供地的。

  5.存在其他依法不予变更的情形。

  三、办理程序

  项目用途变更按下列程序办理：



  Tips：

  1.项目申请时暂停预售的，土地用途变更批准后，申请人应到住房管理部门申请办理商品房预售许可变更。

  2.变更部分建筑分摊的土地使用权用途变更为城镇住宅用地（租赁住房），土地出让年期、起始时间均与原土地出让合同约定一致。

  3.申请时土地使用权人尚未按原土地出让合同或监管协议等的约定完成税收等承诺的，可按《办法》规定办理相关手续，但应当在重新签订的土地出让合同之补充合同或监管协议中约定，土地使用权人须继续履行相关责任义务。

  4.在本办法施行前已存在擅自改变使用功能、建筑结构的，可按本办法规定办理相关手续，但在正式批准变更前，项目属地区政府应已对擅自改变使用功能、建筑结构行为进行相应处置。

  四、变更后的规划建设要求



  五、地价结缴

  1.对于招拍挂出让项目，对评估出的新用途土地价格采取与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取其高的价格；对评估出的旧用途土地价格采取与其原成交价进行对比，取其低的价格，以二者的差价拟定应补交的土地价款。

  2.对于协议出让（限制性出让）、划拨项目，对评估出的新用途土地价格与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取其高的价格；对旧用途土地价格取旧用途土地使用权价格，以二者的差价拟定应补交的土地价款。

  六、金融支持

  本次《办法》提到，鼓励金融机构按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。由此，将进一步促进我市住房租赁市场的发展。

  七、全链条监管

  《办法》规定，属地区政府及相关职能部门，应依职责加强对变更用途项目的全链条监管，严格按土地出让合同（含补充合同）、监管协议等实施监管，对发现的违法违规违约行为依法进行处置，并按规定纳入社会信用体系监管。

  此外，还有以下几点需要特别强调：

  1.变更为租赁住房的建筑面积，须办理整体产权、整体持有、整体抵押，未经批准不得转让、不得抵押；

  2.土地使用权人未经批准不得擅自改变用途或建筑功能的，不得擅自改变原建筑结构、高度、增加用地面积、建筑面积、拆除重建。

  3.租赁住房项目、房源、合同均应在市住房局所属的厦门市住房租赁交易服务系统备案，出租给个人的租赁合同约定租期不超过六年且不超过土地出让年期，一次收取租金和押金不得超过一年，租赁合同不得含有自动续租条款。