厦门市自然资源和规划局关于印发《房屋建筑面积分类统计办法》的通知

厦资源规划〔2020〕511号

各相关单位：

  为完善和规范房屋建筑面积按用途分类征收地价的管理，统一地价征收面积计算方法，根据《厦门市地价征收管理若干规定》《房产测量规范》和相关规定，结合我市实际，研究制定了《房屋建筑面积分类统计办法》，现予印发，请遵照执行。

  厦门市自然资源和规划局

  2020年11月24日

  （此件主动公开）

  厦门市自然资源和规划局办公室         2020年11月24日印发


  为加强土地、规划管理，统一建设项目的建筑面积分类统计标准，优化本市行政区域内建设项目用地批准、建筑设计、规划审批的面积指标控制、地价结算，参照《厦门市地价征收管理若干规定》，制定本办法。

  一、目的和依据

  1.建筑面积分类统计的目的是通过分类统计方法，将住宅、商业、办公等大类用途之外的建筑部位分配给大类用途，以满足用地批准、规划审批及地价结算的需要。

  2.建筑面积分类统计依照用地及规划审批的功能用途、限定条件，将建筑部位划分为满足面积指标控制与地价结算所需的若干小项，并以房产测绘成果为基础，进行分类统计计算。建设项目已竣工的，以通过土地房屋权籍调查成果确认的测绘成果为基础；未竣工的，以有房产测绘资质的测绘单位出具的房产预算成果为基础。

  二、房屋建筑部位划分

  为便于建筑面积分类统计计算，参照《厦门市房产测算细则》中房屋建筑部位的划分方法，房屋建筑部位可划分为房屋基本单元、特定附属用房、共有建筑部位、其他附加建筑部位共四类。

  1.房屋基本单元

  指用途为住宅、商业、办公、酒店等大类类别的房屋。

  2.特定附属用房

  指有固定界限且可以独立使用的配套用房。主要包括：

  （1）会所、邮政所、娱乐活动室、阅览室、托儿所、老人活动中心、开闭所、通信基站等，以及居委会、派出所等所使用的房屋。

  （2）独立使用的地下室、半地下室，独立的车库。

  （3）储藏间、工具间、库房等独立用房。

  （4）临公共通道或临街，用于展品展示、广告宣传的橱窗、灯箱等。

  （5）非住宅类房屋中会议室、多功能厅、接待室等配套用房及展示区等特定空间。

  其中，用地批准文件约定的居委会、通信基站、生鲜超市、物流配送终端站等特定附属用房，以及为片区服务、具有社会公益性质的社区活动用房、医疗设施、清洁楼、区街变、居委会、幼儿园等配套用房简称特殊约定部位。

  3.共有建筑部位

  指由多户产权人共同占有或共同使用的建筑部位。其中，有固定界限且可以独立使用的共有建筑空间简称共有用房，除共有用房以外的其他共有建筑部位简称共有其余部位。

  共有建筑部位包括应分摊共有建筑部位和不应分摊共有建筑部位。建筑面积分类统计涉及的共有建筑部位均为不应分摊共有建筑部位，应分摊共有建筑部位在房产面积测算时，已被分摊，无需再分类统计。

  4.其他附加建筑部位

  指除房屋基本单元、共有建筑部位、特定附属用房以外的其余计算建筑面积，但不具有独立利用价值的建筑部位。主要包括：

  （1）非标准凸窗、柱状装饰性空间。

  （2）花池、空调板、设备平台及其他各类板。

  （3）无明确功能或其他不具有独立利用价值的建筑空间。

  三、统计划分原则

  1.房屋建筑空间上按地上、半地下、地下三个空间划分，其中，多层的地下空间还需进一步按层划分。

  2.用地批准文件有约定不同土地性质（完全出让、协议出让、划拨）和不同房屋用途的，应分类划分。

  3.商业用途应按层划分，但是4层及以上不按层划分。非商业类用途不按层划分。

  4.同一用途用地批准文件设定不同条件的，应按条件划分。如自持商业，设定自持十年以上可按整体转让与自持十年以上可分割转让两种条件时，应划分为 “整体自持商业”、“可分割自持商业”两类。

  5.地下、半地下房屋按用途物理分割为四个功能块，分别是人防及停车区域、经营性用房、特殊约定部位以及前三个功能块除外的其他功能块，其中，能明确大类类别或属前三个功能块专用的建筑部位，直接并入相应功能块。经营性用房若存在多种类别或属于不同层次、不同设定条件的商业类，仍需进一步划分。

  四、地上建筑面积修正和分配原则

  1.同一幢内，地上各建筑部位分摊后建筑面积总和应与分摊前各层建筑面积总和相等，不相等时，应按地上各大类用途房屋的建筑面积比例进行修正，使其相等。

  2.大类用途的房屋在幢内分配时，应按其建筑面积比例接受分配；在宗地内分配时，应按其幢内分配后的建筑面积比例接受分配，其余非大类用途的房屋均不接受修正与分配。本文另有规定的，从其规定。

  3.特定附属用房应在所在幢分配给大类类别，其中，能明确大类类别且所在幢有该类别的，应直接并入该类别，并共同接受修正与分配，但特殊约定部位除外。

  4.其他附加建筑部位与共有其余部位应在所在幢分配给大类类别，其中，能明确大类类别且所在幢有该类别的，直接分配给该类别，但不计容建筑部位除外。

  5.共有用房应在宗地内分配给大类类别，其中，能明确大类类别的，直接分配给相应类别。

  6.不计容建筑部位、特殊约定部位应在所在幢分用途单独统计，且不分配给大类类别。

  五、地下、半地下建筑面积修正分配原则

  1.各功能块以所属建筑部位的套内面积总和作为分摊前面积；以所属建筑部位的建筑面积总和作为分摊后面积。

  2.各功能块以分摊前后面积差异值作为修正值。但是，特殊约定部位不修正，其分摊前后面积差异值，计入其他功能块修正值。

  3.各建筑部位均不分配。

  六、建筑面积统计计算步骤

  1.各幢建筑面积汇总（第一步）

  根据统计划分原则，将各建筑部位划分为若干小项，以各幢房产测绘成果中分户面积明细表为基础数据，对各划分小项进行建筑面积汇总。

  2.各幢建筑面积修正（第二步）

  根据修正原则，对应修正的各类建筑部位进行修正。

  3.建筑面积分配（第三步）

  地上部分根据分配原则，将应分配的各类建筑部位进行分配，先进行各幢内的分配，再进行宗地内分配。地下、半地下部分不分配。

  七、其他规定

  1.地价结算所需的建筑面积分类统计确认业务申请统计条件

  （1）地价结算所需的建筑面积分类统计确认业务，其统计以用地批准文件约定的宗地（包含子地块）为基本单位。

  （2）宗地内建筑物需全部建设完成并取得相应不动产权籍调查（房屋）确认通知书。

  2.特殊情况无法按本办法分类统计计算的，上报局业务会集体研究确定。

  3.本办法自发布之日起执行，同时厦国土房〔2006〕31号文、厦国土房〔2007〕287号文废止。