滨州市自然资源和规划局等部门关于印发《关于支持“好房子”建设的土地和规划政策措施（试行）》的通知

各县(市、区）人民政府，各市属开发区管委会，市直有关部门、单位：

《关于支持“好房子”建设的土地和规划政策措施（试行）》已经滨州市国土空间规划和土地利用联合审查委员会第三次全体会议审议通过，现予以印发，请结合实际抓好贯彻落实。



滨州市自然资源和规划局 滨州市教育局

滨州市民政局 滨州市财政局

滨州市住房和城乡建设局 滨州市行政审批服务局

2025年6月23日

（此件公开发布）




为深入贯彻落实党的二十届三中全会关于进一步全面深化改革的精神，进一步落实第十四届全国人民代表大会第三次会议关于“好房子”相关工作部署，以住房品质提升推动住房供给侧改革，以政策创新满足人民群众日益增长的多样化居住生活需要，全面提升居住空间满意度和居住建设品质，激发市场活力，打造安全、舒适、绿色、智慧的品质住宅。结合我市实际情况，制定以下措施。

一、优化高品质住宅用地供应管理

1.加大高品质住宅供给。全市新出让优质地块上的商品住宅项目，按照高品质住宅标准进行规划建设。筛选优质地块，加大优质地块推介力度，适时推向市场形成有效供应，稳定市场预期。

2.规划条件变更。已供地未开发项目，对原有规划条件难以继续实施的，建设单位提出申请，在符合国土空间规划管控要求且安全公平的前提下，允许按法定程序调整规划条件、详细规划，满足“好房子”建设需求。可开辟绿色通道，征得规委会成员单位同意后，报市政府批准。

3.合理增加市场需求大的户型产品用地供应。根据详细规划和城市设计，优化规划用地指标，城镇开发边界内，在符合国家各项要求前提下，建设更多低密度住宅，更好满足市场需求。原则上不再出让建筑高度54米以上的土地。

4.规范住宅用地供应信息公开。坚持以需定供，结合住房年度发展计划统筹确定供地计划，科学合理安排住宅用地供应规模、结构和布局。规范公开年度住宅用地供应计划清单，拟出让地块详细清单和存量住宅用地信息清单“三张清单”，其中，拟出让详细清单内地块全部公告供应的，可提前发布和执行下一批详细清单。

5.调整竞买及出让价款支付方式。竞买保证金可按不低于挂牌起始价20%确定。结合市场和项目具体情况，支持分期缴纳土地出让价款，出让合同签订后1个月须缴纳出让价款50%（含定金）的首付款，余款可按合同约定分期缴纳，最迟付款时间不得超过1年（自合同签订之日起计算）。

6.鼓励土地二级市场交易。进一步畅通土地要素高效流通渠道，支持闲置存量土地转让盘活利用。对于项目投资额未达到25%的，可进行预告登记，保障受让人合法权益，在投资额达到法定条件后办理转让手续。

二、支持住宅产品类型多样化

7.适度建设中低开发强度产品。对因风貌管控等需对建筑高度予以控制的区域，在符合相关规定基础上可根据实际情况合理设置容积率。

8.开发适老、养老类产品。结合区域养老需求等情况，开发建设适老、养老住宅。

9.建设复合开发类产品。探索建设集商业、酒店、公寓为一体的复合开发建筑。

三、支持住宅产品建筑形态多样化

10.优化建筑立面、控制建筑形态。科学优化建筑立面，在重要城市节点和城市主要道路两侧注重建筑立面公建化处理。合理控制建筑形态，地块内建筑高度按照连续2-3个梯度进行控制，避免地块内部出现“高低配”形态。

11.在住宅顶层设计屋顶花园，丰富“第五立面”。在住宅顶层设计屋顶花园，打造多样化住宅空间，丰富“第五立面”。屋顶花园须满足安全、排水、荷载等要求，不得影响消防疏散和公共检修。

12.住宅专有庭院。建筑高度不大于36米的住宅建筑，在绿地率满足规划条件要求，公共绿地、健身场地、地面停车、充电等设施满足规范规定配置要求的基础上，首层可设置室外专有庭院（含下沉庭院）。庭院进深不应超过6米，侧院宽度不应超过3米；设置下沉庭院的庭院进深不应超过8米。庭院不计入绿地率，不计入建筑密度。住宅室外专有庭院应在建设工程设计方案中明确其界线及立面效果。住宅室外专有庭院的权属需明确告知全体业主，不得在住宅室外专有庭院内进行私搭乱建，以上事项应在物业管理规约内予以明确。

13.设置公共下沉庭院。下沉庭院周边的地下空间可合理布置为业主服务的社区食堂、城市书房、游泳馆、健身房、便民商店等公共配套设施。下沉庭院绿化部分可计入绿地率。

14.优化绿地面积。绿地内平面面积不超过10平方米的配电箱、水泵室、地下建筑物天窗、通风口等，计入绿地面积。作为绿化景观组成部分的园林小品、亭台、水池、溪流、园路等设施，可以一并计入绿地面积计算。以上建（构）筑物及绿化附属设施等其累计面积不得大于绿地用地面积的30%。

四、优化住宅产品容积率计算

15.引导住宅首层空间和屋顶空间多样化利用。住宅建筑（低层、多层Ⅰ类住宅除外）底层设置的架空层，仅作为公共休闲、绿化等公共开敞空间使用的，其层高不宜小于3.6米，电梯、楼梯、门厅、设备管井、市政设备设施等必要使用空间的建筑面积累计不大于底层投影面积30％的部分及架空空间面积不计入容积率。

住宅屋顶一体化设计的楼梯间、电梯间及水箱间、人防报警间、通信基站等设备设施用房的建筑面积累计不大于该层屋顶面积25％的，其建筑面积不计入容积率，超出25%的部分，建筑面积全部计入容积率。

16.住宅建筑底层架空层设置架空延展空间。在小区集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，同时可结合架空要求合理设置架空延展空间，作为小区公共通道、居民活动共享空间等使用。延展空间的水平投影面积不得大于本栋建筑架空基底面积的20%，住宅建筑间距和退界应按延展空间最外边缘计算，不办理产权登记。

17.住宅阳台封闭。阳台进深不大于2.4米，且水平投影面积之和不超过住宅套内（含阳台水平投影面积）建筑面积20％的，不论是否封闭，均按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积，进深或面积比例超出上述规定的部分，按其全部水平投影面积计算容积率建筑面积。

18.设备平台。每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台面积不大于4.5平方米，而分体制冷等的设备平台面积则不大于2平方米，且数量不超过主要建筑空间的数量，应与建筑主体统一设计并采取隐蔽处理。设备平台不计入建筑面积，不计入容积率。

19.入户花园。在电梯前室之外、不影响消防安全的前提下，可结合外立面的塑造设置建筑面积不大于6平方米的“入户花园”，打造虚实结合的立面形象，建筑面积按其水平投影面积的一半计入容积率。

20.合理配建公共服务设施。以社区为单位，统筹配建公共服务设施，地块较小的应与周边地块一并考虑，集中设置。

新建住宅小区内按要求配建并无偿移交的社区服务用房、养老服务用房、托育设施及按《滨州市国土空间规划管理技术规定》配建的基本保障类之外的公共服务设施不计入容积率；鼓励为小区配套的市政公用设施（泵房、变配电室、换热站、公厕、垃圾收集房、微型消防站、传达室等）采用小型化、隐蔽化、景观化设计且不计入容积率。

独立设置的非机动车车棚（电动自行车集中存放和充电场所）、出风口、烟道、采光井等设施不计入容积率，不计入建筑密度。公共开放空间的交通附属设施（含专用楼梯、电梯和坡道）不计入容积率。

21.小区入户大堂。为提升居住小区门户品质形象，增强居民归家体验，新建居住小区可结合小区出入口合理设置单层小区大堂，用作必要的人车通行、出入管理（门卫室）、前台接待、快递收寄、休息等功能，小区大堂每处建筑面积不超过200平方米的部分，不计入容积率。小区大堂总数不得超过2处，大堂及其挑檐、景观设施等附属构件不得突破用地红线。

22.设置无雨归家流线。为方便居民无雨归家和室外休闲，新建住宅小区内供居民使用的单层有顶盖、两侧均无围护结构的风雨连廊不计入容积率，不计入建筑密度。

23.挑空空间。新建住宅层高不应低于3米，起居室 （厅）、餐厅、门厅等可设置挑空空间，且挑空空间层高不大于两层层高，按水平投影面积计算容积率。

24.户属空中花园。

（1）户属空中花园应设置于建筑主体结构以外，其外挑部分，进深不小于2.4米，不大于6米，高度不低于两个自然层层高，能设置满足安全要求的围护设施(1.2米≤H≤1.5米)。户属空中花园的面积应与户型建筑面积相匹配，户属空中花园面积最小不应小于20平方米，最大不宜超过85平方米。

（2）户属空中花园的建筑面积不计入容积率。住宅建筑的间距和退界应算到花园最外边缘。

（3）户属空中花园的绿化应根据我市气候分区综合考虑种植植物的品类和种植配置，同时应满足花、灌木等绿化植物的荷载、栽种、防渗、抗风、养管等安全使用需求。户属空中花园的种植区域应做降板处理，覆土深度应不低于0.5米，种植区域面积不得小于户属空中花园水平投影面积的50%。

（4）户属空中花园用途及业主相关义务应纳入物业管理规约，明确业主后期管理和维护义务，严禁封闭和改变用途。

25.高品质立面装饰做法。计容建筑面积计算到建筑外墙，保温层和饰面层不计入容积率。

26.以上不计入容积率的部分，按照国家有关标准规范计算建筑面积。新建住宅工程面积指标应当按照建筑面积、计算容积率建筑面积和不计算容积率建筑面积分别核算。符合上述情况的建筑空间应当在建设工程设计方案图纸上画出并标明“不计容积率空间”，并在技术经济指标表中分别载明建筑面积和计容建筑面积、不计容建筑面积。

五、其他事项

27.本措施实施后取得国有建设用地使用权的新建住宅项目，执行本措施；实施前已出让未竣工核实的住宅项目，可优化工程设计方案，在征求相关利害关系人意见后，依法依规办理规划许可变更等相关手续。

28.本措施自发布之日起施行，具体内容由滨州市自然资源和规划局负责解释，各县（市、区）可参照执行。之前印发的有关措施与本措施不一致的，以本措施为准。执行过程中如遇上级政策要求发生变化，按上级政策规定执行。

附件：相关说明及图示

附件

相关说明及图示

一、优化建筑立面、控制建筑形态

地块内建筑高度按照连续2-3个梯度进行控制。

二、设置下沉庭院

下沉庭院示意：

 三、住宅建筑底层架空层设置架空延展空间

架空空间的水平投影面积示意：

计算公式为：A≤S×20%，注：A=延展空间的基底水平投影面积，S=本栋建筑架空基底面积

四、入户花园

入户花园示意图：