滨州市住房和城乡建设局等部门关于印发《滨州市住宅专项维修资金管理办法》的通知

滨州市住房和城乡建设局 滨州市财政局 滨州市自然资源和规划局 滨州市住房公积金管理中心关于印发《滨州市住宅专项维修资金管理办法》的通知

滨建房字〔2025〕7号

 

各县（市、区）住房城乡建设局、财政局、自然资源主管部门、市住房公积金管理中心县（市、区）管理部，各市属开发区相关部门、单位：

为进一步加强住宅专项维修资金管理，更好保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据国家和省、市法律、法规和规章，结合我市实际，我们制定了《滨州市住宅专项维修资金管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

 

滨州市住房和城乡建设局                               滨州市财政局

 滨州市自然资源和规划局           滨州市住房公积金管理中心

                                   2025年3月31日

（此件公开发布）

滨州市住宅专项维修资金管理办法

 

第一章 总 则

 

第一条  为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《山东省物业管理条例》《山东省住宅专项维修资金管理办法》《滨州市住宅物业管理条例》《滨州市住宅专项维修资金管理改革试点工作方案》及相关法律、法规、规章等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  凡本市行政区域内，商品住宅、售后公有住房的维修资金交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条  本办法所称业主是指房屋所有权人。

本办法所称维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  维修资金归业主所有，按照“专户存储、专款专用、共同决策、政府监督”的原则进行管理。

第五条  市住房城乡建设局负责全市维修资金政策拟订、业务指导、监督管理等工作。负责督促、指导县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门对移交市住房公积金管理中心管理前的维修资金基础数据进行治理并解决历史遗留问题，与市住房公积金管理中心实现数据共享和业务联动。

市住房公积金管理中心负责全市维修资金账务管理、数据应用等工作，防范资金管理的安全风险；配合县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门做好维修资金交存、退付工作；严格按照县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门维修资金拨付指令拨付资金；提升资金增值效益，统筹利息收益分配。

各级财政部门按照职责配合住房城乡建设部门、市住房公积金管理中心做好维修资金的指导和监督工作。

各级自然资源规划主管部门负责协助做好资金归集、搭建全市统一的维修资金信息管理平台等工作。

各县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门负责按照全市统一的政策、制度和业务规范开展本辖区维修资金归集、使用审核、档案管理等工作。负责对移交市住房公积金管理中心管理前的维修资金基础数据进行治理并解决历史遗留问题。负责在市住房城乡建设局监督指导下与市住房公积金管理中心实现有关数据共享和业务联动；负责向市住房公积金管理中心发送维修资金拨付指令。

乡（镇）人民政府、街道办事处、社区居委会协同做好本辖区维修资金的续交、使用等相关活动的监督管理和指导。

第六条  业主大会成立前，维修资金由市住房公积金管理中心、县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或自行管理。

业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受市住房公积金管理中心、县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门管理和监督，在选定的银行设定维修资金专户。

第七条  市住房公积金管理中心会同市住房城乡建设局等部门搭建全市统一的维修资金信息管理系统，建立归集、存储、使用、续筹等维修资金管理体系，实现房屋交易、不动产登记、维修资金管理等部门数据联网和信息共享，提高维修资金管理效率。

 

第二章 资金管理

 

第八条  市住房公积金管理中心、市住房城乡建设局通过公开招标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金管理专户，并把资金安全高效、保值增值、管理规范等指标作为选择专户银行的依据。

第九条  市住房公积金管理中心应当在商业银行开立维修资金专户，资金专户下设房屋账户、统筹账户。县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门原开立的维修资金专户应随资金划转逐步注销。

房屋账户主要用于存储业主、建设单位交存的维修资金，以及分配至房屋账户的基准增值收益，按照物业服务区域设总账，按房屋户门号设分账。

统筹账户主要用于存储公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金（简称公共资金）和超额增值收益，按照物业服务区域设总账，按房屋户门号设分账。一个物业服务区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，按其物业范围设分账。

维修资金每年计息一次，当年交存、使用、支取的资金依据当年度实际在账时间（以天计算）按照同期人民银行活期存款基准利率计息，其余部分按照同期人民银行一年定期存款基准利率的标准计息，分配至业主个人房屋账户，为办法所称基准增值收益；维修资金存储在专户银行产生的利息收入减去基准增值收益后的余额，为本办法所称超额增值收益。

第十条  物业服务区域内的公共收益主要包括利用物业服务区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。

公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会共同决定，但不应低于公共收益总金额的60%。

第十一条  维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。

第十二条  市住房公积金管理中心在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第十三条  维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省财政部门有关规定。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第十四条  维修资金的专户管理银行应当履行协议规定的义务，定期向市住房公积金管理中心报送与维修资金存储相关的经营状况、利率变化等信息。

市住房公积金管理中心应会同人民银行等部门建立信息共享机制，确保资金安全。

 

第三章 交 存

 

第十五条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。

县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门应根据当地实际情况，在本办法规定的范围内，依据工程造价测算，合理确定、公布多层、高层、别墅等各类住宅的建筑安装工程造价及首期每平方米交存维修资金数额，并适时调整。交存标准公布前应当报市住房城乡建设局、市住房公积金管理中心备案。

第十六条  购买新建商品住宅的，买受人应当在办理住宅交付手续前一次性足额交存首期维修资金。

对房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的住宅，由建设单位在竣工验收备案前交存首期维修资金。在房屋售出后，购房业主将建设单位垫付的维修资金交付给建设单位，县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门及时将维修资金所有权人变更为购房业主，并将变更信息及时推送至市住房公积金管理中心。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。

第十七条  建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并督促业主交存。未按本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。

各级自然资源规划部门应当将新建商品房住宅、存量住宅的不动产登记信息实时共享。

第十八条  商品住宅已出售但未交存维修资金的，应当按补交时现行公布的维修资金交存标准进行补交。

第十九条  房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％的，县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门应当向小区业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交，续交后的数额不得少于按照续交时现行公布的维修资金交存标准应当交存的维修资金数额。

第二十条  县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门应当制定具体补交、续交标准和流程。

成立业主大会的，补交、续交方案由业主大会决定。业主委员会应当及时组织召开业主大会共同制定维修资金补交、续交方案，方案应当约定维修资金的交存标准、交存方式、交存时限等事项，交存标准应执行现行公布的维修资金交存标准。业主委员会应将业主大会表决结果及时告知全体业主，将方案报送市住房公积金管理中心、县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门、乡（镇）人民政府、街道办事处、社区居委会，并组织补交、续交。

第二十一条  物业服务人或其他机构应当配合维修资金收取、交存的工作。物业服务人和其他机构在协助收取、交存维修资金时，应引导业主将维修资金直接交存至维修资金银行专户。

第二十二条  收取维修资金，应当出具省财政部门统一监制的山东省财政票据（电子）。

 

第四章 使 用

 

第二十三条  维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

计划使用和一般使用时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十四条  使用维修资金进行维修、更新和改造实行申请人负责制，申请人可为业主委员会、物业服务人或相关业主，负责按规定申请、组织实施及报送材料，并对报送资料的真实性、合法性、有效性及资金用途的合理性、安全性负责，隐瞒真实情况或提供虚假资料的，应当承担相应法律责任。

第二十五条  住宅共用部位、共用设施设备维修、更新或改造所需维修资金，由有利害关系的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，从统筹账户、房屋账户依次列支。统筹账户中优先使用公共资金，其次使用超额增值收益。

对相关业主未交存维修资金或维修资金余额不足的维修项目，不足部分由申请人组织分摊范围内业主确定费用承担方式。

第二十六条  维修资金的计划使用，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。

第二十七条  维修资金计划使用，由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门审核备案并组织实施。委托物业服务人实施的，应由业主委员会和物业服务人签订委托协议书后执行。

第二十八条  按照维修资金计划使用程序，申请人应当按照规定通过公开招标等方式，选聘具有相应能力的单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作，并按照工程进度向县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门申请拨付维修资金，县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门收到维修资金拨付申请后，按程序向市住房公积金管理中心发送维修资金拨付指令。

第二十九条  维修资金的一般使用，适用于涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

第三十条  维修资金的一般使用程序，由物业服务人接到业主报修或者发现问题后，进行现场核实，编制维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门审核备案并组织实施。县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门收到维修资金拨付申请后，按程序向市住房公积金管理中心发送维修资金拨付指令。

未聘请物业服务人的，由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。

第三十一条  维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）物业服务区域内屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，影响房屋正常使用，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（二）房屋外墙（含玻璃幕墙）和公共构件出现破裂松动，存在脱落、剥落等隐患，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（三）房屋发生沉降、倾斜、开裂，危及房屋安全，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（四）公用围墙、道路坍塌，地下车库雨水倒灌，影响业主正常使用和住用安全，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（五）电梯发生故障影响正常使用需立即维修，或存在安全隐患危及人身安全，经电梯专业检验检测机构出具整改通知书的；

（六）消防设施、器材存在故障、缺失等情况需立即维修配备，或存在消防安全隐患经消防部门出具整改通知书的；

（七）供排水管道及相关设施发生故障影响正常使用，经专业机构核实并出具意见认定书的；

（八）其它可能造成人身安全事故的紧急情况，经专业机构核实并认定的。

以上情形事实清楚的，无需专业机构核实认定或有关部门、机构出具整改通知书。

第三十二条  出现需应急维修情形时，物业服务人应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。维修前须立即排危排险的，物业服务人应立即组织人员采取措施排危排险，符合维修资金使用条件的费用可在维修资金中列支。

未聘用物业服务人或者物业服务人不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。维修前需立即排危排险的，业主委员会或业主应向社区居委会报告，由社区居委会立即组织人员采取措施排危排险，符合维修资金使用条件的费用可在维修资金中列支。

发生前款情况后，业主委员会、物业服务人和相关业主未按规定组织维修的，乡（镇）人民政府、街道办事处可以组织代修，代修费用由县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门按程序向市住房公积金管理中心发送维修资金拨付指令，从相关业主维修资金中列支。

第三十三条  县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。申请人应当选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门收到维修资金拨付申请后，按程序向市住房公积金管理中心发送维修资金拨付指令，按照工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。

第三十四条  应急维修工程费用拨付后，申请人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

（一）维修、更新、改造方案；

（二）工程决算报告;

（三）工程验收合格证明;

（四）涉及户数和清册、分摊方案;

（五）其他需要向业主重点说明的资料；

（六）县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门认为按照规定应该公示的其他材料。

第三十五条  相关业主在公示中提出异议的，由异议人与申请人协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十六条  一次或单项使用维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨询机构的审核。实施过程中，申请人应当组织业主代表参与工程建设监管，业主代表在维修资金列支范围内的受益业主中产生。

第三十七条  有条件的小区可以使用维修资金购买屋面、外墙、电梯、消防等物业共用部位、共用设施设备的保险，优先使用统筹账户资金购买保险。

第三十八条  下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由相关单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造、养护费用；

（二）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用;

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的维修和养护费用。

第三十九条  因维修、更新、改造工程产生的勘察、设计、鉴定、公证、检测、咨询、招标等前期费用以及监理、工程预决算审核、应急排危排险等有关费用应当计入维修、更新、改造成本。

第四十条  申请人可根据合同在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。

第四十一条  县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门向市住房公积金管理中心发送的维修资金拨付指令应载明资金拨付明细与收款人账户。市住房公积金管理中心应按照拨付指令及时划款，并以此进行财务核算。

 

第五章 监督管理

 

第四十二条  鼓励业主大会在乡（镇）人民政府、街道办事处、社区居委会的指导下，将业主依法交存、使用维修资金及制定的使用分摊规则等事项写入小区管理规约。

第四十三条  经业主大会决议，业主自行管理维修资金的，业主委员会应当具备相应条件并向县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门提交以下材料：

（一）维修资金自行管理申请表;

（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果;

（三）维修资金管理方案;

（四）业主管理规约;

（五）县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门认为必要的其他材料。

第四十四条  县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门可以根据管理需要，通过公开招标等方式，择优公布一批维修资金使用的施工、审价、监理等企业，并实行动态更新，供申请人按自愿原则选用。

第四十五条  维修资金应当建立公示和查询制度，公开电话、网站，接受业主对统筹账户、房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会投诉监督。

第四十六条  房屋所有权转让的，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时转移。未交存维修资金或维修资金账户余额不足首期交存金额30%的，原业主应足额补交、续交。

第四十七条  房屋灭失的，业主可以持本人身份证件、相关主管部门出具的房屋所有权证注销证明、原交存维修资金的票据，申请将业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系由县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门按程序通知市住房公积金管理中心返还相应业主，并办理账户注销手续。

第四十八条  市住房城乡建设局、县（市、区）和市属开发区住房城乡建设部门、市住房公积金管理中心应按照有关规定，根据工作职责开展对应业务、财务审计工作，公开审计结果，并依法接受审计部门监督。

第四十九条  市住房公积金管理中心、市住房城乡建设局应当会同财政部门加强维修资金归集、使用、增值等工作的监督管理，定期组织维修资金管理自查、互查、抽查等检查活动。

第五十条  恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。

 

第六章 附 则

 

第五十一条  在住宅物业服务区域内，单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）、储藏室等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立维修资金制度。

第五十二条  保障性住房按照规定建立维修资金制度。国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立维修资金制度。

第五十三条  未成立业主委员会或业主委员会任期届满但未能选举产生新一届业主委员会的住宅小区，由社区居委会或小区物业管理委员会代行本办法规定的业主委员会的职责。

第五十四条  本办法由市住房城乡建设局、市住房公积金管理中心依据各自履行的职责负责解释。

第五十五条  本办法自2026年3月31日起施行。

 

附件：1.滨州市主城区住宅专项维修资金使用导则（试行）

  2.滨州市主城区住宅专项维修资金使用流程图

 

附件1

 

滨州市主城区住宅专项维修资金

使用导则（试行）

 

第一条  申请使用维修资金须满足以下条件：

（一）列支范围内维修资金总余额足以支付本次维修、更新或改造项目（以下简称维修项目）所需费用；

（二）列支范围所涉业主房屋账户余额不低于首期交存维修资金的30%；

（三）虽不满足以上两款条件，但能自筹满足本次维修项目所需分摊费用的，或本次维修项目所涉部分业主自愿承担维修项目所需分摊费用的。

第二条  使用维修资金进行维修、更新和改造的，应遵循方便快捷、公开透明、权力和义务相对等、受益人和负担人相一致，以及风险分担、业主互助的原则，按下列规定分摊：

（一）属于一个物业服务区域全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（二）属于单幢房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（三）属于一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该单元业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（四）属于两个或两个以上物业服务区域的共用部位、共用设施设备，由各物业服务区域按照所涉小区物业建筑面积的比例分摊；

（五）未售出的商品住宅、非住宅或共有住房，由开发建设单位按照尚未售出的物业建筑面积的比例分摊；

（六）房屋未交存维修资金或维修资金账户余额不足且未按规定补交、续交的，应当按照业主各自拥有物业建筑面积的比例自行承担。有约定的，从其约定。

物业建筑面积包含维修资金列支范围内的主房和附房面积。

第三条  鼓励申请人采用公开招标方式选聘施工单位，引导第三方专业机构参与监理、审价、验收等使用管理工作，相关费用在维修资金中列支。

自主选聘施工单位的，应由申请人会同业主委员会、受益业主代表、物业服务人共同确认。业主委员会、物业服务人不参与确认的，经属地住建部门同意，可由申请人会同受益业主代表签字确认，受益业主代表人数由属地住建部门根据维修项目实际情况确定。

除应急使用外，预算资金在20万元（含）以上的，申请人应采取公开招标方式选聘施工单位。

消防设施更新项目及其他性质特殊或数额较大的维修项目，申请人应聘请监理单位实行工程全过程监督。

第四条  申请使用维修资金在5000元（含）以上的，申请人应当委托具有相应资质的第三方造价咨询单位进行决算审核，并出具审核报告；在5万元（含）以上的，应当对预、决算进行审核，并出具审核报告。应急使用维修资金的，均应对预、决算进行审核。

决算金额原则上不得超过本申报项目的预算金额。在维修、更新或改造过程中，确因实际情况需增加维修费用的，按以下规定执行：

（一）维修资金一般使用或计划使用时，未超出预算金额10%的，需经申请人及受益业主代表进行签章确认。

超出预算金额10%的，需经维修资金列支范围内业主按照《滨州市住宅专项维修资金管理办法》第二十三条表决规则（以下简称表决规则）表决通过；但同一维修项目因合理增加施工内容、变更材料或施工工艺导致超出预算金额10%的，无需再次表决，由申请人和受益业主代表出具工程变更签证说明并签章确认，在维修项目所在楼栋明显位置公示不少于5天。

（二）维修资金应急使用时，决算金额超出预算金额的，需由申请人会同受益业主代表出具情况说明并签章确认，在事后公示期间与其他材料一并公示。

第五条  申请人应与施工单位签订施工合同。施工合同中应明确维修资金结算方式、拨付方式、质保金和质保期限等内容，无特殊情况，不设立预付条款。申请人应按照施工合同约定，向所在属地住建部门提报维修资金拨付申请。

施工过程中有业主反映工程存在质量问题的，属地住建部门可在一定时间内根据项目情况留存一定比例的质保金，该质保金与施工合同约定的质保条款不冲突。

第六条  计划使用、一般使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）申请准备

1.申请人提出维修项目实施方案和项目预算，连同项目所涉业主户数、房屋面积等信息，向所在属地住建部门申报。按照本导则第四条规定，申请使用维修资金在5万元（含）以上的，应委托具有相应资质的第三方造价咨询单位出具预算审核报告。

2.属地住建部门收到申报后，在2个工作日内组织相关人员，会同申请人、受益业主代表、物业服务人等对维修项目进行现场查验，并按照房屋账户余额不得低于首期交存额30％的原则核查项目所涉业主维修资金余额情况，符合规定的出具现场查验意见。余额不足的，待申请人组织相关业主补交、续交维修资金或确定费用筹集、分摊方案后，出具现场查验意见。

3.申请人将维修项目实施方案、项目预算、预算审核报告、《住宅专项维修资金使用预分摊表》在维修项目所在楼栋明显位置公示5天以上并留存彩色公示照片，由所涉业主按照表决规则表决通过。同一表决人出现重复表决情形的，以其“线上”表决意见为准。

4.申请人选聘施工单位，签订施工合同。

（二）提出申请

1.申请人持以下材料向所在属地住建部门提出维修资金使用申请：

(1)《住宅专项维修资金使用申请表》（附件1-1）；

(2)实施方案、《项目预算书（表）》（附件1-2）、预算审核报告、《住宅专项维修资金使用预分摊表》（附件1-3）及本款材料彩色公示照片；

(3)《住宅专项维修资金使用表决表》（附件1-4）；

(4)维修部位彩色照片；

(5)《自主选聘施工单位确认表》（附件1-5）或中标通知书；

(6)与施工、监理等单位签订的合同；

(7)委托物业服务人申请维修资金计划使用的，需提供委托协议书；

(8)属地住建部门认为必要的其他材料。

5.上述材料经审核符合要求的，属地住建部门应及时在《住宅专项维修资金使用申请表》上签署意见；不符合要求的，应及时将申请退回，并告知退回原因及补正要求。

（三）组织施工

1.使用申请审核通过后，申请人通知施工单位按照合同约定施工，并留存施工前、中、后彩色照片。

2.申请拨付进度款的，申请人、业主委员会、受益业主代表、物业服务人、施工单位、监理单位应在施工过程中对工程进度进行共同确认。经各方主体确认的《工程进度单》应由申请人在维修项目所在楼栋明显位置公示不少于5天。

3.工程竣工后，由申请人组织受益业主代表、施工单位、监理单位等对工程质量进行联合验收，并签署《维修资金使用项目竣工验收证明》（附件1-6）。验收人员不得少于5人，其中业主比例不得低于参与验收总人数的50%。

4.按照本导则第四条规定，申请使用维修资金在5000元（含）以上的，应当委托具有相应资质的第三方造价咨询单位出具决算审核报告。

5.将《维修资金使用项目竣工验收证明》、项目决算书、决算审核报告、《住宅专项维修资金使用分摊清册》（附件1-7）在维修项目所在楼栋明显位置公示不少于5天。

（四）资金拨付

1.申请人持以下材料向所在属地住建部门提出维修资金拨付申请：

(1)《住宅专项维修资金拨付申请表》（附件1-8）；

(2)施工、监理、造价咨询等单位出具的正规发票；

(3)申请拨付进度款的，须提供经各方主体确认的《工程进度单》（附件1-9）及其彩色公示照片；

(4)《维修资金使用项目竣工验收证明》；

(5)项目决算书、决算审核报告、《住宅专项维修资金使用分摊清册》及本款材料彩色公示照片；

(6)维修部位维修前、中、后彩色照片；

(7)属地住建部门认为必要的其他材料。

2.维修资金拨付申请经审核无误的，属地住建部门向市住房公积金管理中心发送《维修资金拨付指令》（附件1-10）。申请人按照施工合同约定分批申请拨付工程进度款的，属地住建部门应分批审核、分批发送拨付指令。

第七条  应急使用维修资金的，采用事前不用表决、事后公示的原则，按照以下程序办理：

（一）申请准备

1.出现影响物业共用部位、共用设施设备住用安全的紧急情形须立即排危排险时，已聘用物业服务人的，物业服务人应立即组织人员采取措施排危排险；未聘用物业服务人的，业主委员会或业主应向社区居委会报告，由社区居委会立即组织人员采取措施排危排险，符合维修资金使用条件的费用可在维修资金中列支。

2.申请人聘请专业机构进行鉴定，并出具意见认定书，或由相关部门、机构出具整改通知书。事实清楚，无需专业机构核实认定或有关部门、机构出具整改通知书的除外。

3.申请人和业主代表在24小时内共同制定实施方案和项目预算，连同项目所涉业主户数、房屋面积等信息，向所在属地住建部门申报。按照本导则第四条规定，申请人还应委托具有相应资质的第三方造价咨询单位出具预算审核报告。

4.属地住建部门收到申报后，在1个工作日内组织相关人员会同申请人、受益业主代表、物业服务人等对维修项目进行现场查验，并按照房屋账户余额不得低于首期交存额30％的原则核查项目所涉业主维修资金余额情况，符合规定的出具现场查验意见。余额不足的，待申请人组织相关业主补交、续交维修资金或确定费用筹集、分摊方案后，出具现场查验意见。

5.申请人选聘施工单位，并签订施工合同。

（二）提交申请

1.申请人持以下材料向所在属地住建部门提出维修资金应急使用申请：

(1)《住宅专项维修资金使用申请表》（附件1-1）；

(2)实施方案、《项目预算书（表）》（附件1-2）、预算审核报告、《住宅专项维修资金使用预分摊表》（附件1-3）

(3)相关专业机构出具的意见认定书或整改通知书（事实清楚，无需专业机构核实认定或有关部门、机构出具整改通知书的无需提供）；

(4)维修部位彩色照片；

(5)《自主选聘施工单位确认表》（附件1-5）或中标通知书；

(6)与施工、监理等单位签订的合同；

(7)属地住建部门认为必要的其他材料。

2.上述材料经审核符合要求的，属地住建部门应及时在《住宅专项维修资金使用申请表》上签署意见；不符合要求的，应及时将申请退回，并告知退回原因及补正要求。

（三）组织施工

1.使用申请审核通过后，申请人通知施工单位按照合同约定施工，并留存施工前、中、后彩色照片。

2.申请拨付进度款的，申请人、业主委员会、受益业主代表、物业服务人、施工单位、监理单位应在施工过程中对工程进度进行共同确认。

3.工程竣工后，由申请人组织受益业主代表、施工单位、监理单位等对工程质量进行联合验收，并签署《维修资金使用项目竣工验收证明》（附件1-7）。验收人员不得少于5人，其中业主比例不得低于参与验收总人数的50%。

4.按照本导则第四条规定，申请应急使用维修资金的，应当委托具有相应资质的第三方造价咨询单位出具决算审核报告。

（四）资金拨付

1.申请人持以下材料向所在属地住建部门提出维修资金拨付申请：

(1)《住宅专项维修资金拨付申请表》；

(2)施工、监理、造价咨询等单位出具的正规发票；

(3)申请拨付进度款的，须提供经各方主体确认的《工程进度单》；

(4)《维修资金使用项目竣工验收证明》；

(5)项目决算书、决算审核报告、《住宅专项维修资金使用分摊清册》；

(6)维修部位维修前、中、后彩色照片；

(7)属地住建部门认为必要的其他材料。

2.维修资金拨付申请经审核无误的，属地住建部门向市住房公积金管理中心发送《维修资金拨付指令》。申请人按照施工合同约定分批申请拨付工程进度款的，属地住建部门应分批审核、分批发送拨付指令。

（五）材料公示

应急维修工程费用拨付后，申请人应当将相关专业机构出具的意见认定书或整改通知、项目实施方案、《项目预算书（表）》、预算审核报告、《住宅专项维修资金使用预分摊表》《维修资金使用项目竣工验收证明》、项目决算书、决算审核报告、《住宅专项维修资金使用分摊清册》及其他需要向业主重点说明的资料在维修项目所在楼栋明显位置公示不少于5天。

第八条  施工单位应严格按照施工规范组织施工，对工程质量负全责。申请人应在施工过程中对工程质量进行全过程监督，鼓励有能力、有经验、有合理化建议的业主积极参与。县（市、区）或市属开发区住房城乡建设部门、乡（镇）人民政府、街道办事处、社区居委会应加强监督指导。如发现施工单位或其他利益相关方存在弄虚作假、偷工减料、不按规范施工等损害业主利益的行为，责令其立即整改，拒不整改的解除合同不予拨付工程款，并按照工程建设相关规定进行处理。

第九条  属地住建部门应当以物业项目为单位，对维修资金使用档案立卷存档。

第十条  划转业主大会管理后的维修资金使用管理参照本导则执行。

第十一条  本导则适用于滨州市主城区（滨城区、滨州经济技术开发区、滨州高新技术产业开发区）维修资金使用有关事宜，其他县（市、区）、市属开发区可参照执行或另行制定使用导则。

第十二条  本导则由滨州市住房和城乡建设局负责解释。

第十三条  本导则与《滨州市住宅专项维修资金管理办法》同时生效，生效前已申请使用维修资金的项目，仍按原规定办理。

 

附件：1-1.住宅专项维修资金使用申请表

1-2.项目预算表

1-3.住宅专项维修资金使用预分摊表

1-4.住宅专项维修资金使用表决表

1-5.自主选聘施工单位确认表

1-6.维修资金使用项目竣工验收证明

1-7.住宅专项维修资金使用分摊清册

1-8.住宅专项维修资金拨付申请表

1-9.工程进度单

1-10.维修资金拨付指令

1-11.承诺书