滨州市自然资源和规划局关于在滨州市主城区推行建设用地使用权量化登记的通知

滨州市自然资源和规划局关于在滨州市主城区推行建设用地使用权量化登记的通知

滨自然资规发〔2025〕5号

各县（市、区）自然资源主管部门、市属开发区自然资源局，机关各科室、局属事业单位：

为规范建筑物区分所有权情形下建设用地使用权的登记工作，更好地服务企业群众，维护购房业主合法权益，便于司法行政机关精准查控，支持地方经济，稳定金融活动秩序，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》及相关法规，结合本地实际，经研究，推行建设用地使用权量化登记，将区分所有权中的每一个不动产单元的建设用地使用权份额具体量化出来，实现房权与地权的一一对应，实现一体登记、一体变动。现将有关事项通知如下。

一、对于建筑物区分所有权情形下的建设用地使用权，可用建设用地使用权的共有份额表示，只记载于登记簿中，不记载在不动产权证书上。对于房地产开发企业持有的不动产权证书或者办理不动产抵押时，可在证书（证明）附记栏记载。

建设用地使用权的共有份额为该房屋建筑面积占总建筑面积的比例，以万分数的方式加以记载。总建筑面积为宗地内所有建筑物的建筑面积之和。在宗地内所有房屋建成前，总建筑面积按照规划批准的建筑面积计算。

二、车位、车库符合下列条件的，应纳入建筑面积中：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体；（四）层高达到2.2米及以上的。

对于不符合上述条件的车位、车库，不计入建筑面积和总建筑面积。

人防工程所占用的面积不计入总建筑面积中。

三、房地产开发企业在办理项目第一幢楼预测成果审核、建立楼盘表时，应提交《建设用地使用权共有份额量化计划表》，对建设用地使用权进行预先量化分解。开发商需提供规划总平面（或通过局一站式办公平台“一码关联”数据共享）、面积统计表和防空地下室设计方案审查意见书等材料。

四、房地产开发企业已办理建设用地使用权首次抵押登记的，应当在购房人办理预告登记前，申请办理建设用地使用权抵押权注销登记或抵押权变更登记，将拟办理预告登记的房屋对应的建设用地使用权从抵押范围中扣除，保持房地权利关系的一致。

建设用地使用权未设定抵押权的，可直接办理在建楼幢及建设用地使用权抵押登记；已经设立抵押权的，再办理在建建筑物抵押登记时，应进行顺位抵押登记；或者先注销该在建建筑物对应的建设用地使用权抵押权登记后，将该在建建筑物及对应的建设用地使用权份额一并办理抵押登记。

新建商品房办理楼幢预售许可证时，房地产开发企业与金融机构对原建设用地使用权抵押权进行变更登记，明确已建楼幢和对应的建设用地使用权共有份额，同时，登记剩余未建楼幢和对应的建设用地使用权共有份额。

建设用地使用权未设定抵押权，已有部分楼幢办理了首次登记的，对于未建楼幢所对应的建设用地使用权可以设定抵押权登记。

房地产开发企业向抵押权人清偿一定的债务，抵押权人认可该债务金额达到或者超过楼幢所对应的建设用地使用权共有份额的价值，登记机构可以依申请办理该楼幢所对应的建设用地使用权抵押权的注销登记，同时办理抵押权的变更登记。

五、房地产开发企业将宗地上各个不动产单元（即每一套房屋）出售给业主并办理所有权转移登记时，登记机构依据《建设用地使用权量化计划表》，记载各个楼幢所对应的土地使用权份额，这种份额只记载于登记簿，不记载于权证。

该宗地已有部分业主办理过不动产登记，且未进行土地使用权量化登记的，仍维持原有做法。剩余楼幢及建设用地使用权需进行抵押、查封等登记的，先进行土地使用权量化后再行办理。

六、受理查封登记时，应引导法院执行人员进行精准查封登记。对于已取得预售许可的楼幢，可以查封未售房屋（含对应的土地使用权份额），不宜查封整宗地（法院执行人员坚持要求查封全部土地使用权的除外）。对于未建楼幢对应的建设用地使用权量化份额，可以进行查封。

七、宗地上所有房屋完成登记时，通过设定程序结算业主土地使用权最终份额，并办理业主土地使用权份额的登记，登记簿作相应记载。

因宗地规划调整或宗地上建筑规模发生变化或其他原因而导致业主的共有份额发生变化的，应当在登记簿上记载变更原因以及变更内容。

八、房地产开发企业在办理首次登记时，先申请建设用地

使用权变更登记，将拟办理首次登记的房屋对应的建设用地使用权份额进行核减。剩余尚未办理首次登记的房屋对应的国有建设用地使用权共有份额，在办理最后一幢楼首次登记时，对房地产开发企业建设用地使用权共有份额进行全部核减，收回原不动产权证书或公告作废，予以注销。

九、对于不涉及建筑物区分所有权的工业用地等不动产登记业务，可以参照适用。

十、各县（市、区）可以根据实际情况参照适用。

十一、国家、省对于涉及建筑物区分所有权的建设用地使用权登记方式有明确规定后，按其规定执行。在执行过程中遇到的问题，请及时总结上报市自然资源和规划局。

 

附件：1.关于规范滨州市主城区商品房建设用地使用权抵押登记事项的说明

          2.建设用地使用权共有份额量化分割登记业务操作指南

 

滨州市自然资源和规划局

2025年8月26日

（此件公开发布）

 

附件1

 

关于规范滨州市主城区商品房项目建设用地使用权抵押登记事项的说明

 

根据《自然资源部 国家税务总局 中国银保监会关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》（自然资发〔2020〕83号）要求，全面落实预告登记制度，切实维护购房人合法权益，协同防范金融风险，支撑强化税收征缴和房地产市场调控。为贯彻落实文件要求， 维护购房业主合法权益，促进房地产业健康发展，稳定金融秩序，现就有关事项说明如下：

一、房地产开发企业应当在购房人办理预告登记前，申请办理建设用地使用权抵押权注销登记或者变更登记，将拟办理预告登记的房屋对应的建设用地使用权从抵押范围中扣除，落实《不动产登记暂行条例》规定的房地一体登记原则，保持房地权利关系的一致。

二、为减轻房地产开发企业资金压力，推行建设用地使用权共有份额量化分割，按照规划批准的单体建筑面积占总建筑面积的比例，量化测算每幢房屋对应的建设用地使用权共有份额。房地产开发企业可以根据量化分割结果，申请办理建设用地使用权变更登记。尚未办理建设工程规划许可的楼幢，其对应剩余的建设用地使用权共有份额可以继续办理抵押登记。

三、不动产登记中心要主动服务、提前宣讲法规政策，鼓励引导房地产开发企业先行办理建设用地使用权抵押权注销登记或者变更登记，确保购房人后续能够顺利办理抵押预告登记，金融机构防范风险，房地产开发企业及时回笼销售资金。

四、根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”抵押人与抵押权人约定抵押期间禁止抵押财产转让的，适用本说明。

 

附件2

建设用地使用权共有份额量化分割登记业务操作指南

 

为规范建筑物区分所有权情形下建设用地使用权的登记工作，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等相关规定，现就建设用地使用权共有份额量化分割登记实际操作事项，明确如下：

一、办理房地产开发企业新开发项目第一幢楼预测成果审核入库时，应当预先对宗地内建筑物对应的建设用地使用权共有份额进行量化分割。

二、建设用地使用权共有份额量化分割一般按幢进行，幢内户室可进行二次量化。开发建设过程中的量化分割以规划面积进行计算，项目结束后按照登记面积进行结算，部分楼幢暂无规划面积的实行“倒算”。

三、不动产权籍科室负责对建设用地使用权共有份额量化分割情况进行计算审核，并在权籍系统中依据规划总平面落幢建立电子沙盘，在登记系统生成《建设用地使用权共有份额量化计划表》。《建设用地使用权共有份额量化计划表》上已经确定的数据，可以在变更时继续使用，无需重复计算。

四、房地产开发企业已办理建设用地使用权首次抵押登记的，应当在购房人办理预告登记前，申请办理建设用地使用权抵押权注销登记或变更登记，将拟办理预告登记的房屋对应的建设用地使用权从抵押范围中扣除，保持房地权利关系的一致。

对于整宗建设用地使用权已设定抵押权或者量化分割后该幢楼对应的建设用地使用权共有份额已抵押登记的，不予办理预告登记，由系统自动设定，同时在楼盘表上有明显标识。

五、办理已开发房地产项目建设用地使用权抵押登记时，应查询是否有楼盘已办理预告登记。如有部分楼盘已办理预告登记，应当对建设用地使用权共有份额进行量化分割，核减已预告登记楼幢对应建设用地使用权份额，办理建设用地使用权抵押变更登记，并在附记栏载明“本次抵押登记的楼幢为××、×幢，对应的国有建设用地使用权共有份额为×%”。如按户办理在建建筑物抵押的，在附记栏载明“本次抵押登记的楼幢为×幢， 对应的国有建设用地使用权共有份额为×%，抵押户室占此楼幢的共有份额为×%”。

六、按照房地一体登记原则，房地产开发企业应当在购房人办理预告登记前，申请办理建设用地使用权抵押权注销登记或变更登记，将拟办理预告登记的楼幢对应的建设用地使用权从抵押范围中扣除，并在附记栏载明“本次抵押登记（除×、×、×幢外）对应的国有建设用地使用权共有份额为×%”。

七、房地产开发企业在办理首次登记时，先申请建设用地使用权变更登记，将拟办理首次登记的房屋对应的建设用地使用权份额进行核减。并在附记栏载明“已经首次登记的楼幢为×、×、×幢，对应的国有建设用地使用权份额为×%”；剩余尚未首次登记的房屋对应的国有建设用地使用权共有份额，在办理最后一幢楼首次登记时，对房地产开发企业建设用地使用权共有份额进行全部核减，收回原不动产权证书或公告作废，予以注销。