忻州市人民政府办公室关于进一步规范国有建设用地使用权转让、出租、抵押管理工作的通知
忻政办函〔2025〕49号
各县（市、区）人民政府，忻州经济开发区管委会、五台山风景名胜区管委会，市直各有关单位：
为进一步规范国有建设用地使用权转让、出租、抵押行为，提高存量土地资产配置效率，促进土地要素流通顺畅，根据《
中华人民共和国土地管理法》《
中华人民共和国城市房地产管理法》《
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号）《
国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》 （ 国办发〔2019〕34号）和《
山西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》 （ 晋政办发〔2020〕39号）等有关法律法规和文件精神，经市人民政府同意，现将有关事项通知如下：
一、适用范围
（一）本通知适用于忻州市行政区域内国有建设用地使用权的转让、出租、抵押。
（二）涉及房地产转让、出租、抵押的，应当遵守《
中华人民共和国城市房地产管理法》《
城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）《
不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）等法律法规规定。
（三）已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权，在转让、出租、抵押时可参照本通知执行。
二、交易规则
（一）国有建设用地使用权转让、出租、抵押应当遵循合法公开、公平公正和诚实信用的原则。
（二）土地使用权转让、出租、抵押应当签订合同并按规定办理登记。国有建设用地使用权转让合同应当载明下列主要内容：
1.双方当事人的名称（姓名）；
2.转让宗地的位置、面积及随之转让的地上建筑物、其他附着物状况；
3.建设用地使用权取得方式、用途和使用期限；
4.转让土地的价格、支付方式及土地交付日期；
5.双方当事人的违约责任及争议的解决方式；
6.双方当事人约定的其他事项。
（三）土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
（四）土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
（五）土地使用权转让实行成交价格申报制度。权利人转让土地使用权应依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。由市、县土地收储机构进行收储，纳入政府土地储备库。
（六）土地使用权转让后，需改变土地使用权出让合同规定土地用途的，应当征得出让方同意并经自然资源管理部门批准，重新签订出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
（七）权属清晰的国有建设用地使用权，达到转让条件后可实施分割、合并转让，合同明确不得分割的，从其约定。分割转让程序按照《自然资源部主管的行政许可事项实施规范》执行。
（八）以有偿方式和划拨方式取得的国有建设用地使用权转让、出租、抵押依据《
山西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》 （ 晋政办发〔2020〕39号）相关规定办理。以划拨方式取得的国有建设用地使用权因企业改制等历史原因不再符合划拨用地目录的，为解决房地权属不一致问题，可补办出让手续。具体在符合规划的前提下，市、县自然资源部门结合宗地规划条件或已形成的地上建筑物等具体情况，制定《国有建设用地使用权有偿使用方案》，报本级人民政府批准后，参照《协议出让国有土地使用权规范（试行）》相关规定，与受让方签订有偿使用合同，由受让方足额缴纳土地出让金后办理不动产转移登记手续。
（九）司法处置涉及国有建设用地使用权转移的，按照相关法律法规和有关规定办理。
三、交易条件
（一）土地使用权人应当按照《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“出让合同”）约定或《国有建设用地划拨决定书》（以下简称“划拨决定书”）规定的期限和条件，投资开发利用土地。在已取得《国有土地使用权证》或《不动产权证》，且达到法定、政策规定或合同约定的交易基本条件后，方可转让、出租、抵押建设用地使用权。涉及司法处置的情形除外。
（二）同时符合下列条件的国有建设用地使用权,准予转让：
1.以出让方式取得土地使用权，符合下列条件的：
（1）按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；
（2）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书或不动产权证书；
（3）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
2.无司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3.投资监管协议等未约定限制转让的条件，或符合约定的转让条件的；
4.无应当依法收回土地使用权的；
5.存在多个权利主体，取得其他共有权利人书面同意的；
6.不存在权属争议的；
7.未被认定为闲置土地的；
8.无法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
（三）对土地使用权开发投资额的认定，以有资质的中介机构出具的审计报告或评估报告为准。
（四）对项目投资额未达到25%的土地使用权，可按照“先投入后转让”原则先签订转让合同，经市、县自然资源部门备案后，申请办理不动产转让预告登记。待开发投资总额达到法定要求时，再依法办理不动产转移登记。预告登记权利人凭不动产预告登记证明及其他必要材料向住建、生态环境、行政审批等部门申请办理建设项目相关报批手续。
（五）符合下列基本条件的，经市、县自然资源管理部门和房产管理部门审核，报市、县人民政府批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
1.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
2.领有国有土地使用证或不动产权证；
3.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
4.依规签订土地使用权出让合同，向市、县人民政府补缴土地使用权出让金或者转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。
（六）以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施以及其他社会公益设施所有权及其土地使用权不得抵押。
四、交易程序
（一）转让人可自主选择委托公开交易或自行协商交易两种方式交易。委托公开交易系指建设用地使用权人委托交易平台以公开方式选择受让方；自行协商交易系指建设用地使用权人自主确定受让人，双方通过洽谈协商达成意向，到自然资源主管部门办理转让及合同备案手续。
（二）国有建设用地使用权转让一般按以下程序办理：
1.申请人申请。转受让双方向自然资源部门政务服务窗口提出转让申请，申请材料包括：
（1）转、受让双方申请书（委托公开交易方式不需提供受让方申请书）；
（2）不存在限制转让情形承诺书；
（3）共有权利人同意转让的书面材料（如不存在共有权利人可不提供，但应在承诺书中予以说明）；
（4）国有建设用地使用权出让合同及附图、补充合同或变更协议（二次转让不需提供）；
（5）出让价款票据（二次转让不需提供）；
（6）《不动产权证》或《国有土地使用权证》《房屋所有权证》；
（7）授权经营、作价出资批准文件、投资监管协议或划拨决定书；
（8）需提供的其他必要材料。
2.审批机构受理，承诺受理时限2个工作日。
申请人申请材料齐全的，市、县自然资源主管部门应予受理。
3.审批机构审查，承诺审批时限45个工作日。
（1）内部审查。受理后由市、县自然资源权益利用部门牵头会同规划、用途管制、不动产登记等部门提出内部审查意见。其中权益利用部门负责出让合同履行、出让金缴纳、投资监管协议等文件的约定、依法收回土地使用权情况、闲置土地认定、依法禁止转让的其他情形等事项的审查；规划部门负责出让合同约定的规划条件、依法禁止转让的其他情形等事项的审查；用途管制部门负责出让合同约定的土地用途、依法禁止转让的其他情形等事项的审查；不动产登记部门负责权属证书、权属争议、共有权利人意见、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利、依法禁止转让的其他情形等事项的审查。
（2）外部征求意见。需征求外部意见的，自然资源主管部门应向消防、住建、生态环境、财政等部门征求意见。签订有投资监管协议的，还应向监管责任部门征求意见。
4.下达批复。市、县两级自然资源权益根据内部审查和外部征求意见情况，经局务会审批通过后备案，并下达批复文件。涉及政府批准的，报政府批准后下达批复文件。
（三）土地事务中心负责土地使用权转让的具体事务性工作，协助征求外部意见，进行交易信息发布，办理委托公开交易事务，按规定进行交易结果公示，公示期不少于5个工作日。
（四）涉及缴纳成交价款、税费的，按规定缴纳后持相关批准文件和缴纳税费凭证办理不动产转移登记手续。
（五）土地使用权的出租、抵押，依照转让程序办理。委托交易方式转让参照国有建设用地使用权公开出让相关规定办理。
（六）支持全面推行和实施土地使用权二级市场电子化交易，优化交易管理和服务。
五、交易监管
（一）财政、国有资产监督管理、自然资源、税务、行政审批等部门应根据各自职责加强对涉地股权转让的监管。凡涉及国有建设用地使用权、房地产转让、出租、抵押的，各相关部门应优化数据交互机制，实现信息共享。
（二）建立土地二级市场交易价格申报机制，对不实申报的不予办理登记。
（三）加强对交易各方的信用监管，将相关市场主体和中介服务从业人员信用记录纳入公共信用信息平台，对土地市场严重失信责任主体实施联合惩戒。
六、法律责任
违反本通知规定转让、出租、抵押国有建设用地使用权的，有关部门根据相关法律法规处理。
忻州市人民政府办公室
2025年9月26日
