背景信息
7月23日下午，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，自7月24日起施行。新规明确商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能，导致房屋买卖合同已经解除，请求在变价款中支持其价款返还的，人民法院应予支持。
优先债权保护
- 价款返还优先权
- 居住权优先原则
程序优化与权益扩展
- 合并审理机制
- 保护范围拓宽
风险防控措施
- 资金监管保障
- 打击虚假诉讼
特殊情形处理
- 被征收人优先
- 改善性住房明确保护
主持人: 哈喽大家好欢迎收听，今天的播客，咱们今天来聊一聊，这个最高法发布了一个新的司法解释啊专门来解决，执行异议之诉案件的法律适用问题。然后呢同时呢也对于这个烂尾楼的，购房者的权益保护，做出了一些新的规定。
嘉宾: 嗯，对这个确实是一个，非常值得关注的事情那我们就直接来聊一聊，这个新规到底，有哪些，核心的内容吧。
主持人: 那咱们就先从这个，这个解释是什么时候发布的然后什么时候开始施行的，对这个烂尾楼的业主到底有什么影响？
嘉宾: 这个解释呢是在，七月二十三日的下午发布的，然后呢，是从七月二十四日开始，就施行，就第二天就开始施行。呢它里面就是明确规定了如果说，商品房的消费者。因为房屋没有办法交付，并且呢没有实际交付的可能性。请求，解除房屋买卖合同之后，要求，从，拍卖的价款当中优先，受偿，返还，已付的购房款。人民法院是会支持的，哦对这个其实就是，对于烂尾楼的业主来说是一个非常大的保护。
主持人: 哎那就是说这个，这次这个司法解释里面对于购房者的保护，都有哪些具体的，核心的内容呢？
嘉宾: 嗯它其实，呃不光是在，房屋没有办法交付的时候可以优先的返还你已经支付的购房款。它还，包括了很多其他的一些，方面比如说，它扩大了。这个消费者的，居住权的保护。就是，呃不再限定你必须是唯一住房，然后包括，它也优化了一些诉讼的程序。比如说你可以在一个诉讼当中同时提出，确权和过户的，请求。包括它也把一些，商住两用房也纳入了这个保护的范围，把家庭的这个概念也进行了一个明确。就是，夫妻和未成年子女。
主持人: 听起来真的很全面啊！
嘉宾: 对而且他还，特别，增加了一些对于购房者的，风险防控的这样的一些措施比如说。他可以申请，法院去冻结，这个预售资金监管账户。然后来确保他的这个购房款是优先受偿的。包括对于，恶意的诉讼。或者说恶意的，规避执行的这种行为也规定了一些，罚款啊拘留啊这样的一些强制措施。对，包括他也明确了一些特殊的情形比如说。呃被征收人的一些权益是优先的。包括一些改善性住房的一些合理的需求也是可以得到保护的。所以就是，整体上看下来就是，他其实从实体和程序上面都给购房者增加了很多的救济的途径。
主持人: 嗯，好的。那我们今天就是聊了这么多关于这个新的司法解释的一些核心的内容啊。那其实，总结一下就是，这个解释，既明确了一些优先的原则。同时也优化了一些程序上的规则，然后也加大了一些对购房者的保护的力度。确实是一个非常，全面的一个规定。