李教授: 好啊，那我们就直接开始吧，就先来看看都有哪些，核心的税务的规定。
主持人: 我们先来聊一聊，公司在转让旧房的时候，涉及到的增值税。一般纳税人和小规模纳税人，在处理上有什么主要的不同？
李教授: 嗯，一般纳税人呢就是他如果是在一六年五月一号之后取得的这个不动产。那他就是按照百分之九的税率，来计算销项税额。那如果是在这之前取得的呢他可以选择，简易计税方法按照百分之五的征收率来计算应纳税额。那小规模纳税人呢就是，无论他是什么时候取得的都是按照百分之五的征收率来计算应纳税额。
主持人: 除了这个征收率的差别还有什么需要注意的吗？
李教授: 有啊，就是一般纳税人如果选择了简易计税的话他是可以，以取得的全部价款和价外费用。扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。那这个就需要他取得合法有效的凭证。那还有一个就是，呃从二零二三年到二零二七年。对小型微利企业可以在百分之五十的税额幅度内减征城建税及附加。那这个小型微利企业的判断呢是按照企业所得税汇算清缴的结果来判断的。
主持人: 那公司在转让旧房的时候，土地增值税的扣除项目是怎么来确认呢？
李教授: 这个呢是有两个方法，一个呢是评估价格法。就是你要提供，政府批准设立的房地产评估机构评定的。重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，那这个评估价格呢是不包括土地的评估价格的。然后呢这个评估费用是可以扣除的。那还有一种呢是发票加计法。就是你可以按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计百分之五计算。那这个每年呢是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满十二个月计一年。那未满十二个月但超过六个月的可以视同为一年。
主持人: 那这两种方法在实际操作当中有什么具体的应用呢？
李教授: 比如说你是营业税发票那你就直接按照发票金额来计算。那如果你是增值税普通发票那你就按照价税合计来计算。那如果你是增值税专用发票那你就按照不含税金额加上不允许抵扣的进项税额来计算。对然后呢，呃还有一个特殊情况就是如果你这个企业。是一八年的时候买的房子花了一千零九十万元。呢，呃取得了增值税专用发票，上面注明的税额是九十万元。你在二五年的时候把它卖了，那你这个时候可以扣除的金额就是。一千乘以，一加上百分之五乘以七，再加上你当时买房的时候缴纳的契税三十万，那就是一千三百八十万。
主持人: 企业在转让旧房的时候，企业所得税的转让所得的确认有什么特殊的规定吗？
李教授: 这个呢就是一般情况下，是要一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。但是呢如果说你符合政策性搬迁的相关规定的，那你可以按照。有关规定，进行递延纳税。那如果你是属于非货币性资产投资的，那你可以在不超过五年的期限内。分期均匀的计入相应年度的应纳税所得额。然后呢，你还要准备好，相关的资料比如说，交易合同啊评估报告啊等等，留存备查。
主持人: 改制重组过程当中涉及到的土地增值税的优惠政策在实际操作当中要注意哪些问题呢？
李教授: 这个呢就是，我们要注意一下这个财政部税务总局二零二三年第五十一号公告。他说的是，整体改制，合并分立以及以房地产作价入股。这几种情况是，暂不征收土地增值税的。但是呢他有一个前提就是，原投资主体存续，并且，双方都不是房地产开发企业。那你在实际操作的时候呢，你还要在重组协议里面明确。不改变原企业投资主体这样的条款，然后呢，要去主管税务机关做事前的备案确认。
主持人: 企业在进行土地增值税的纳税申报的时候有哪些关键的点是必须要注意的呢？
李教授: 这个呢就是，我们现在是使用这个财产和行为税纳税申报表。那你在填写的时候呢首先要注意的就是你的这个税源明细表。你是选择，旧房及建筑物评估价格，还是选择购房发票金额加计扣除。这个要选对，然后呢你在填写扣除项目金额的时候。一定要把你的明细都填写完整，比如说你取得土地使用权所支付的金额。你的旧房的评估价格等等。
主持人: 听起来这些细节确实很重要，那有没有什么地方是特别容易出错的呢？
李教授: 有啊，比如说你这个优惠政策的选择，你要在减免性质代码里面选择。对应的政策，比如说你是转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额百分之二十的。这个土地增值税减免，你要选对。然后呢，呃日常工作当中呢还有一些比较常见的风险就是。你的这个扣除凭证，是不是合法有效，你有没有把不征税和免税的政策用混？还有就是你的申报期限，你有没有超过？这个转让合同签订之日起七日之内要申报。对，对，这个都是，我们可以通过建立一个交易档案袋的制度来进行一个防范。就是把你的合同发票评估报告等等都放在一起。保存期限是十年。
主持人: 那我想再问一个问题就是如果说，小规模纳税人，他季度销售额没有超过三十万。但是他有转让旧房的这个业务，那他这个增值税可以享受免税吗？
李教授: 这个是不可以的，这个国家税务总局公告二零二三年第一号里面有明确规定。小规模纳税人销售不动产，是要按照现行政策规定计算缴纳增值税的。也就是说他不适用这个月销售额十万元以下免税的这个政策。所以说你即使季度销售额没有超过三十万，但是你这个转让旧房的业务还是要按照百分之五的征收率来计算缴纳增值税的。
主持人: 那上市公司如果说他要通过先投资再转让股权的方式来转让这个旧房，那他在税务上面有哪些风险是需要特别关注的？
李教授: 这个其实就是一个筹划的方案嘛。但是呢这个方案呢可能会面临税务机关的反避税调查。就是说如果你的这个交易主要目的是为了避税的话，那税务机关是有权按照合理方法进行调整的。然后呢还有一个就是你这个股权的原值的确认。就是你这个投资的时候，非货币性资产的公允价值和相关税费之和来确认你这个股权的原值。所以就是建议你这个架构设计的时候就应该邀请税务专业人士进行事前的论证，这样可以避免一些风险。
主持人: OK 了那么今天我们就是聊了关于公司转让旧房涉及的全税种的处理要点。风险防控以及筹划的策略啊，希望对大家能够有所帮助。那么今天的内容就是这样了咱们下期再见。
李教授: 以上就是这期播客的全部内容啦，然后咱们下期再见吧，拜拜拜拜。
增值税处理首先要区分纳税人身份和不动产取得时间：
一般纳税人：2016年5月1日后取得的按9%适用税率（一般计税方法）；2016年5月1日前取得的可选择5%征收率（简易计税方法）
小规模纳税人：统一适用5%征收率（《财政部 税务总局关于延续实施应对疫情部分税费优惠政策的公告》2023年第11号延续执行）
重点提示两点：一是简易计税方法下的差额扣除政策，需取得合法有效凭证（国家税务总局公告2016年第14号第三条）；二是"六税两费"减免政策（财政部 税务总局公告2023年第12号），2023-2027年间，小型微利企业的城建税及附加可享受50%减免，这里的小型微利企业判定以企业所得税汇算结果为准（国家税务总局公告2022年第3号）。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条，扣除项目确认有两种路径：
评估价格法：需提供政府批准设立的房地产评估机构出具的重置成本价评估报告，评估价格=重置成本×成新率，此方法下评估费用可扣除
发票加计法：每年加计5%计算（购房年度至转让年度，未满12个月但超过6个月可视同一年），注意营改增前后发票处理差异：
营业税发票：按发票全额计算
增值税普通发票：按价税合计金额
增值税专用发票：按不含税金额+不允许抵扣的进项税额
典型案例：某企业2018年以1090万元（含税）购入房产（取得专票，税额90万），2025年转让，可扣除金额=（1090-90）×(1+7×5%)+契税（假设30万）=1000×1.35+30=1380万元。
根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（2010年第19号），转让所得应一次性计入确认收入的年度。但有两个筹划路径：
政策性搬迁：符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（2012年第40号）条件的，可递延纳税
非货币资产投资：根据《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号），可在不超过5年期限内分期均匀计入应纳税所得额
需特别注意，采用分期确认所得时，应准备完整的交易合同、资产评估报告等资料留存备查。
《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（2023年第51号）明确，整体改制、合并、分立、作价入股等情形暂不征收土地增值税，但需同时满足两个条件：
原投资主体存续（出资比例可变动，但出资人不得变动）
房地产转移任意一方均非房地产开发企业
实务操作中，建议在重组协议中明确"不改变原企业投资主体"条款，并取得主管税务机关的事前备案确认（《税收减免管理办法》国家税务总局公告2015年第43号）。
土地增值税纳税申报有哪些关键点?以《财产和行为税纳税申报表》（国家税务总局公告2021年第9号）为例，需重点关注：
税源明细表填写：正确区分"旧房及建筑物评估价格"与"购房发票金额加计扣除"
扣除项目金额计算：附报《土地增值税税源明细表（转让旧房及建筑物适用）》时，需完整填写"取得土地使用权支付金额""旧房评估价格"等明细项
优惠政策适用：在"减免性质代码"栏准确选择对应政策，如"转让旧房作为保障性住房房源增值额未超过扣除项目金额20%的土地增值税减免"（减免性质代码11011707）
日常工作中最易出现的税务风险点主要集中在三个方面：
证据链不完整：未取得合法有效的扣除凭证（如评估报告未经税务机关确认）
政策适用错误：混淆"不征税"与"免税"政策（如改制重组土地增值税是暂不征税，而非免税）
申报时限违规：未在转让合同签订后7日内办理纳税申报（《土地增值税暂行条例》第十条）
建议建立"交易档案袋"制度，完整归集合同、发票、评估报告、完税凭证等资料，保存期限至少10年（《税收征管法实施细则》第二十九条）。
小规模纳税人转让旧房，季度销售额未超过30万元，能否享受增值税免税政策？
根据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》（2023年第1号）第九条，小规模纳税人销售不动产，应按现行政策规定计算缴纳增值税，不适用月销售额10万元以下免税政策。因此即使季度销售额未超过30万元，转让不动产部分仍需按5%征收率缴纳增值税。
某上市公司转让旧房，采用"先投资再转让股权"的模式，税务上需注意什么？
这种筹划模式需防范两个风险：
反避税调查：根据《一般反避税管理办法（试行）》（国家税务总局令2014年第32号），若交易主要目的是避税，税务机关有权调整
股权原值确认：根据《国家税务总局关于发布〈股权转让所得个人所得税管理办法（试行）〉的公告》（2014年第67号），通过非货币性资产投资取得的股权，原值按投资时非货币性资产的公允价值和合理税费确认
建议在交易架构设计阶段引入税务专业团队，进行事前合规性论证。